福建省农民承担费用和劳务管理规定

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为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。

一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别

对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。

二、毛坯（清水）与装修分拆的目的

关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：

（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。

（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。

（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。

（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。

（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。

（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。

三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性

对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。

那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。

实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。


文/武志国 woo_eye@qq.com


市政府认真贯彻落实《城市居民最低生活保障条例》和省市低保工作指示精神，采取有力措施，完善城乡社会保障体系，构筑社会保障安全网，扩大城市居民生活保障覆盖面，保障了城镇困难群体的基本生活，维护了社会和谐稳定。
一、基本情况：
1、领导重视，部门配合，抓好低保工作的落实
坚持“以人为本，为民解困，为民服务”的宗旨，把落实低保工作作为贯彻落实科学发展观，维护社会稳定、确保民生民利的一件大事来抓。成立机构，落实人员，明确职责，综合施策，建立以民政局低保中心为牵头部门，工会、财政局、劳动保障局及各乡镇（街）劳动社会保障所参加的低保协调领导机构，全面落实城市居民最低生活保障政策，保障了城市贫困群体的基本生活，做到了低保有人管，层层抓落实，使城市最低生活保障工作水平显著提升，社会保障功能日益完善，为实施“富民强市”发展战略，促进社会和谐稳定作出了积极贡献。
2、认真排查，分类施保，努力实现应保尽保
按照“两级管理，三级联审”的总体部署，民政局先后制定出台了低保清理核查、低收入家庭认定和临时救助实施细则及办法，会同财政、工会、劳动保障部门对低保工作重点乡镇（街）及企业单位进行调查研究，指导全市低保工作的开展。各乡镇（街）通过调查摸底、严格审核、张榜公布、造册登记等四个步骤，初步掌握了低保对象的基本情况，把符合条件的城镇特困群众纳入了低保救助范围。为确保低保工作公平、公正、公开，在坚持民主评议制度的同时，民政局成立了信访室，接待群众答疑解惑，安抚疏导宣传政策法规，保证低保工作公开透明、应保尽保。
3、多方施策，改善民生，认真落实低保资金
2002年低保工作开展以来，财政低保资金累计投入 --万元; 其中2012年安排资金--万元，比上年增加了--万元。为解决低保资金严重不足，多渠道筹集资金，积极向上争取财政低保资金的支持，2011年以来共争取财政低保专项资金--万元，保证了全市最低生活保障资金的需求。为了减轻物价上涨给低保家庭生活带来影响，定期组织物价、统计、财政等相关部门开展调查和测算，结合全市居民实际生活水平，及时调整城市低保提标工作，先后提标--次，由2002年每人每月--元提高到2011年--元，2012年提高到--元，并根据物价上涨指数及时发放物价上涨补贴资金，保障了低保对象基本生活不受影响。
4、统筹安排，配套服务，实现低保资金规范化管理和社会化发放
围绕“发展”和“民生”两大主题，统筹处理低保“输血”与扶持“造血”的关系，做到救助与帮扶措施衔接，分类施保，政策优惠，互相促进。对低保对象在教育、医疗、住房等方面实施优惠减免；对因病、因灾造成一时困难的家庭发放临时困难救助金和节日补贴慰问金，免费领取米、面、油等生活必需品。大力实施低保对象就业和创业扶持计划工程，帮其摆脱贫困走上富裕之路。同时，加大硬件投入，实现了低保档案科学化、规范化管理。低保工作开展以来，低保资金专帐管理，专款专用，由银行直接发放，做到了“公开、透明、公平、快捷”，实现了低保金社会化发放。
二、存在问题
1、低保确切底数有待摸清。乡镇低保人员分布广，调查摸底工作量大，一些相关部门对低保信息比对支持配合不够，隐性收入难于统计，增加了对低保对象的核定和动态管理的难度。
2、低保宣传工作有待深化。宣传力度不够，部分群众对低保政策不了解，存在滥报或漏报现象；个别低保工作人员工作不细致、不深入，“应保尽保”的准确数据尚未完全掌握。
3、低保工作者队伍需要加强。由于人力不足，待遇不高，长期超负荷运转，导致部分乡镇低保工作人员变动频繁，影响低保工作的正常开展。
三、几点建议
1、提高认识，进一步加大城市最低生活保障宣传力度
要以富民强市发展战略为引擎，把保障和改善民生作为根本出发点和落脚点，充分认识做好城市最低生活保障是一项政策性、实践性、服务性很强的社会系统工程，是一项利国利民的民心工程；深刻认识城市最低生活保障在创新社会管理和改革、发展、稳定中的重要作用，关系到党和政府形象、社会的和谐稳定。要科学谋划，多方施策，结合“六五”普法，加大政策法规宣传力度，调动广大群众参与和支持此项工作的积极性，引导低保对象树立正确的社会救济观，让城市最低生活保障深入民心、温暖民心、稳定民心。
2、强化措施，进一步构建科学动态的城市低保管理机制
要构建科学动态的低保管理机制，完善机构，保障经费，合理增加编制，科学调配人员，确保低保工作层层有人抓，事事有人管。要掌握政策法规，依法依规施保，不断完善低保对象排查核实、社区评议、永久公示制度和低保审批责任追究制度，建立相关部门支持低保信息比对协调制度，抓好低保救助档案管理，规范审批流程，严把社区评议、乡镇评审、民政局集体审批关，公开、公平、公正“阳光”操作，审批结果张榜公布，接受社会监督。要强化社区服务功能，加大入户调查核实力度，及时、准确掌握低保对象经济状况和动态变化，常态走访，应保尽保，做到保障对象有进有出，补助水平有升有降，确保最低生活保障制度落到实处。要做好低保金社会化发放工作，健全制度，畅通渠道，便民利民，实现管理和服务的人性化与规范化。
3、加大投入，进一步完善城市低保救助体系
要把城市低保救助体系建设纳入创新社会管理体系全盘谋划，坚持“应保尽保，应退即退，分类施保”的原则，按照“两级管理，三级联审”要求，加强城乡最低生活保障服务中心和乡镇（街）社会保障所两级建设，完善低保保障标准联动机制和信息比对规范化管理机制，探索社区低保评议听证制度，严格贯彻执行低保政策法规，上争下促，加大低保资金投入，保证低保资金专款专用，定期向社会公布资金运行情况，接受群众监督，使低保工作更加规范化、程序化和制度化。要制定与低保相配套的各项救助政策，搞好涉保人员信访接待，努力在税收、贷款等方面为低保对象提供优惠服务。要加快培育和发展劳动力市场，完善就业服务体系，鼓励下岗失业人员创业谋生、脱贫致富。要在医疗、住房、水电及子女就学等方面为低保对象提供帮助，不断完善城市低保救助体系。
4、搞好培训，进一步提升城市低保工作服务水平
要以科学发展观为统领，以确保民生民利、开展“平安创建”活动为目标，以“干部下基层”立功竞赛活动为载体，加强和创新社会管理，提高低保工作科学化、精细化水平。要开展“以人为本、为民解困、为民服务”的宗旨教育，使低保工作人员牢固树立政治意识、大局意识、责任意识和服务意识，做到爱岗敬业、奋发有为，文明规范服务。要开展丰富多彩的学习活动，分期分批进行政策法规学习和专业知识培训，努力打造一支政治觉悟高、业务能力强、群众信赖的低保工作者队伍，为构建和谐社会，实现经济社会又好又快发展作出积极贡献。