合格境内机构投资者境外证券投资外汇管理规定

上一篇: 安徽省实施《工伤保险条例》办法
下一篇: 国务院办公厅关于调整国家森林防火指挥部组成人员的通知

对“上诉不加刑”原则的拷量与质疑


任何法律原则的设立都是一个不断发展与完善的过程。“上诉不加刑”原则作为我国刑事诉讼法中的一项重要原则，是我国刑事司法制度、民主政治制度发展与完善的集中体现。但从当前我国刑事司法制度的发展来看，抑或在理论认知上，抑或在司法实践的运用上，该原则客观地被赋予了不确定性与不统一性，受到了理论与实践的双重质疑。
一.对“上诉不加刑”原则的拷量
1.“上诉不加刑”原则的概念与法理内涵
我国刑事诉讼法第190条规定：“第二审人民法院审判被告人或者他的法定代理人、辩护人、近亲属上诉的案件，不得加重被告人的刑罚。”人民检察院提出抗诉或者自诉人提出上诉的，不受前款规定的限制。从法律定义的角度释解，把握“上诉不加刑”原则必须满足三个要素：其一，必须是被告人或者他的法定代理人、辩护人、近亲属上诉的案件；其二，必须是由二审人民法院审判；其三，必须排除人民检察院提出抗诉或者自诉人提出上诉的情形。从立法原意理解，“上诉不加刑”原则旨在充分保障被告人依法享有辩护权、上诉权，确保其在认为自身受到不合理审判时可以通过司法程序得到救济。这种原则的确立集中体现了民主、自由、人权与人道主义精神，是历史发展的进步，受到肯定，无论是大陆法系国家还是英美法系国家，普遍都从立法上确立了“上诉不加刑”原则。
2.“上诉不加刑”原则在司法实践中存在的必要性
从我国刑事司法制度的发展来看，仅管在实践中对“上诉不加刑”原则存在不同认识，但对这一原则的较好贯彻与执行还是受到了理论界和实务界的肯定，在推动我国刑事司法制度的发展上发挥了重要作用，其存在的合理性不容质疑。
其一，“上诉不加刑”原则有利于促进司法公正。上诉制度作为我国司法制度的重要组成部分，其根本功能就是通过对有权机关或当事人提出的认为审判存在不合法性或错误性的案件进行再次审理，从而纠正原判可能存在的程序性违法或实体性错误。基于立法规定有权机关或自诉人提出的上诉不受“上诉不加刑”原则的限制，因此，对基于被告人提出的上诉如果不受该原则的限定，极可能使其对自己提起上诉的行为产生思想顾虑，在客观上消极行使或不行使救济权利——上诉权。这种权利的除缺背后是错误审判的不可能纠正（司法实践表明，通过审判监督程序纠正的错误审判为数极少），司法的根本性公正也必将打折。
其二，“上诉不加刑”原则有利于保护被告人权益。权益的实质是权利与利益的复合。作为被告人，在上诉这个司法程序中，上诉权是其在一审判决后行使辩护权的一种重要方式，是宪法和法律赋予的权利，任何人不得以任何形式予以剥夺。但如果在上诉制度中不能很好的贯彻“上诉不加刑”原则，使被告人上诉后有可能被科以更重的刑罚，自己的利益没有通过司法程序得到更好的保护，哪么，对被告人来讲，权利的行使如果有可能进一步把自己置于不利境地，他也就必然对权利的行使产生消极心理，甚至确有冤屈或处断不公之事但由于害怕适得其反而不敢提出。因此，法律明确规定“上诉不加刑原则”，就可以消除被告人的顾虑，充分保证其上诉权利的行使，从而才有可能最大限度维护自身利益。
其三，“上诉不加刑”原则有利于刑事诉讼制度的贯彻与执行。刑事诉讼制度在审判环节上主要包括起诉（公诉）、审判、上诉（抗诉）、审判监督（再审）等。按照普通逻辑关系，起诉（公诉）、审判是每一案件必须进行的程序，具必然性。但上诉（抗诉）和通过审判监督程序进行再审却是忽然性的存在，只有在特定的条件下才能启动。虽然上诉并不是每个案件都必须历经的环节，但作为刑事诉讼制度的构成部分，却是保持刑事诉讼制度整体性不可忽缺的一环，对于刑事诉讼制度的贯彻与执行发挥着重要的作用。而“上诉不加刑”原则的坚持则是上诉制度落实的重要前提，失去了这个前提，上诉制度在整个刑事诉讼制度中就会相应失去其应有的作用，变成实质上的形同虚设，不利于刑事诉讼制度的整体性贯彻与执行。
另外，基于“上诉不加刑”原则对二审定罪量刑的限制，这就要求一审人民法院必须强化职能，充分运用好审判权，通过司法手段，惩治犯罪，维护稳定，确保刑事法律制度目的与任务的实现。同时，该原则的存在也在一定程度上能够促进上级法院加强对下级法院的审级监督，有利案件质量的提高。
二.对“上诉不加刑”原则的质疑
从理论研究与司法实践看，仅管“上诉不加刑”原则受到了普遍肯定，但在对该原则的把握与运用上却存在不同的理解与认识，这从某种程度上不利该项原则的贯彻与执行。
1.对“上诉不加刑”原则认识上存在不统一性
运用辩证的观点分析，在对立法愿意的理解上存在相悖性：一种观点认为，“上诉不加刑”原则是通过立法程序确定的，具有刚性和排它性，在任何法定的情形下都不能违背，必须严格贯彻与执行；另一种观点认为，“上诉不加刑”原则只是法律适用中的原则性问题，具有一定的适用范围，不具涵盖性，对特定案件可以不受该原则的限制，既可以改变刑种，也可以改变刑量；第三种观点认为，由于二审法院受“上诉不加刑”原则的限制，可以从客观事实出发，对认为确有违法性或错误性案件，直接发回由原审人民法院再审。
认识上的不确定性必然影响运用上的统一性，从司法实践看，这种不统一性的主要表现就是在追求客观真实与法律真实上存在任意性，没有一个具体的标准。虽然我国现行的刑事诉讼法明确规定，在刑事诉讼中必须遵循“以事实为依据，以法律为准绳”的原则，但从世界范围内刑事诉讼制度的发展来看，这种过于强调客观真实的原则正在受到质疑，法律真实的裁判理念成为司法制度发展趋势。肖扬院长在2001年全国高级法院院长会议上的讲话中指出：“司法公正的体现，应当是在当事人举证、质证后，人民法院根据查证属实的证据，认定案件事实，依法作出裁判。”这标志着审判机关对法律真实的裁判理念的认可。
2.对“上诉不加刑”原则在发回重审案件适用上的思考
客观真实与法律真实两种裁判理念的取向，在上诉制度中体现更为明显，有时可能直接影响到司法程序的启动与裁判实体的公正。我国刑事诉讼法第189条规定：“二审在对原判事实不清楚或者证据不足的，可以在查清事实后改判；也可以裁定撤销原判，发回原审人民法院重新审判”。这种立法上的可选择性，在司法实践中带来的不良立法后果就是司法程序的随意性启动，有时甚至是裁判结果的不唯一性。单就被告人上诉的案件来分析，二审法院具备二种选择，可以改判，可以发回。同时基于一审法院重先审理后就可能出现二种裁判结果，一种是对原先裁判的重复肯定，一种是对原先裁判的部分否定或全盘否定。相对于被告人来说，也必须面对不同的上诉后果，其一是接受原先的裁判；其二是被减轻刑罚；其三是被科以更重的刑罚。从以上得出的结论可知，“上诉不加刑”原则立法上本就存在缺陷，即这种原则可以被审判机关通过启动不同的司法程序得以推翻，这种对法律的规避性运用很容易导致司法实践中对“上诉不加刑”原则的破坏。现通过两个实际案例予以分析：
案例1：河北省高阳县人董亚洲，因参加抢劫团伙犯罪于2000年8月6日被批准逮捕，随后被判处死缓。后其父董克强以儿子被捕时未满18周岁为由提起上诉，二审发回重审。2003年3月25日，河北省保定市中级人民法院经过重新审理，判决董亚洲死刑。
案例2：2004年12月24日，某县人民法院对一起过失致人死亡刑事附带民事案件审理后，对其中一被告人作出判处有期徒刑一年，赔偿附带民事诉讼原告人经济损失20681.82元的刑事判决书。在原被告均提出上诉后被发回重审。原审法院在对原判认定事实没有改变的情形下，于2005年5月27日作出刑事附带民判决书，判处该被告人有期徒刑一年零六个月，赔偿附带民事诉讼原告人经济损失20681.82元。
从以上两个案例分析，无论二审人民法院是依据刑事诉讼法第189条之规定，还是依据刑事诉讼法第191条之规定对案件发回重审，其最终的结果都是被告人在上诉之后被科以了更重的刑罚，这虽然在形式上并没违反法律之规定（法律没有明文规定对上诉发回重审的案件也必须遵循“上诉不加刑”原则），而且《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第257条的规定也没有对此作出禁止性规定，但从该项原则的立法设立来看，发回重审案是否也该遵循“上诉不加刑”原则值得商榷。
就发回重审的前提条件来分析，法律规定的较为笼统，不具操作性，这也为审判机关规避法律而破坏“上诉不加刑”原则留下立法上的漏洞。刑事诉讼法第187条规定：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理”；刑事诉讼法第189条第三款规定：“原判决事实不清楚或者证据不足的，可以在查清事实后改判；也可以裁定撤销原判，发回原审人民法院重新审判”。对其中的事实不清楚、证据不足应如何认定和把握，在司法实践中有时确实较为困难。而且，二审人民法院既然经过开庭审理对案件作出了判断，为什么还要启动发回重审司法程序？可见，“事实不清、证据不足”这一发回重审理由本就存在缺陷。对这一理由的批判有一段精彩的二难推理：如果二审中已经查清了案件的事实，并据此判定原判认定事实错误或认定事实不清，那么，不对案件直接改判而发回重审，岂不多此一举？如果二审审理中并未查明案件的正确事实和清楚事实是什么，如何能得出原判认定事实错误或认定事实不清的结论？凭什么把案件发回重审。从刑事诉讼法发展的基本理念看，对于事实不清、证据不足的案件，应该明确适用无罪推定原则，宣告被告人无罪。这也与我国刑事诉讼法第162条第三款规定的“证据不足，不能认定被告人有罪的，应当作出证据不足、指控的犯罪不能成立的无罪判决”具有内在的一致性。也符合《最高人民法院关于刑事再审案件开庭审理程序的具体规定》的第八条规定的原理，即除人民检察院抗诉的以外，再审一般不得加重被告人的刑罚。另外，对于以其它理由发回重审的案件也应同样本着保护被告人权益的立场，认真加以甄别，依法裁判，确保司法的稳定性与权威性。因此，在司法实践中，对重审判决与“上诉不加刑”原则的相衔接必须予以重视。
三.如何更好地在刑事诉讼制度中贯彻“上诉不加刑”原则
“上诉不加刑”原则得以在各国的刑事诉讼法中贯彻实行，且占有重要的地位，可见其必然具有存在的法律价值与社会价值。但任何一项法律制度的设立与实施，总需要经过时间与实践的考验才能逐步趋于完善，“上诉不加刑”原则也不例外。正如博登海默先生所言：法律的其它弊端同法律制度的基本性质有着不可分割的联系，可以被视为是一个铜板的另一面，有光的地方，就有阴影，与灵活性完美结合在一起的法律制度才是真正的伟大制度。因此,要真正落实“上诉不加刑”原则,就必须加强对立法与相关司法制度的完善与重构。
1.对“上诉不加刑”原则的立法重构。从现行法律规定来看，“上诉不加刑”原则受到两个条件的严格限制：其一是人民检察院提出抗诉或者自诉人提出上诉的案件，不受该原则的限制，这是法律的特别规定，从理论与实践的角度考虑都应该严格遵循；其二是受到案件必须是由二审人民法院审理的限制。对于第二种限制，笔者认为，在不存在特别规定与普通规定相冲突的情形下，应该首先必须遵循法律规定的大前提。针对该原则来讲，就是只要是上诉案件，无论是由二审人民法院审理，还是被发回由原审人民法院重审，都应该遵循“上诉不加刑”原则。从立法上来看，应对刑事诉认法第190条之规定作出修改。
2.对司法理念的重新定位。我国刑事司法制度长期以来都将打击犯罪作为其基本价值定位，由此衍生出的“以事实为依据，以法律为准绳”的客观真实说主导着我国刑事法律制度的发展，这在以人为本的价值取向为中心的现代社会中，具有明显的滞后性与相悖性。随着社会的发展与法制的进步，传统的司法理念必须进行重新定位，刑事司法制度应从偏重惩罚犯罪转向惩罚犯罪和人权保护并重的价值观，从追求客观真实转向追求法律真实，在司法制度的构建中明确设立无罪推定原则、程序合法性原则、沉默权规则等，这在我国刑事诉讼法即将再修改的过程中，已引起理论界的重视。司法理念的再定位与相应司法原则的确立，对“上诉不加刑”原则是一种相互支撑，相互辅助，便于发挥刑事司法制度的打击与保护并重的双重功能。
3.对相关刑事审判制度的完善。从我国现行刑事司法制度来看，与“上诉不加刑”原则密切相关的制度主要包括上诉（抗诉）制度、发回重审制度、审判监督制度和证据制度。基于这几种制度间的关联性和相依存性，有必要对几项制度进行整体分析以备完善。依笔者看，应该对基于上诉而启动的司法程序进行法律性的再规范，特别是应对发回重审制度赋予刚性原则，排除其原先寄于法官的可选择性。在证据制度上，应对证据适用规则进行再规范，建立、健全以程序侵权的救济为核心的刑事证据规则，通过完善证据制度中的证明标准和适用规则，加强对权利保障与权力制约。
为避免司法实践中可能产生的畸性判决，应当对刑事再审程序予以改革。其一，要进一步明确提起再审的理由，尽量减少其随意性和可弹性，确保生效裁判的权威性、稳定性和对被判决人权益的保护；其二，要严格区分有利于被告人和不利于被告人的刑事再审，并对二种再审提起的理由和条件予以确定，区别对待。笔者认为，刑事再审程序通常应当遵循禁止不利变更原则；其三，对法院主动提起的刑事再审应作出限制性规定，当再审可能给被科以刑罚的被告人带来更为不利的后果时，人民法院不应当提起再审。但对可能产生的确有错误的判决，应当通过检察机关的法律监督予以变更。这一方面有利于维护法律的严肃性，一方面也有利于发挥检察机关的法律监督作用。


（陵川县人民法院 赵如水）

陕西省汉中市人民政府办公室


汉中市人民政府办公室文件

汉政办发〔2007〕131号


汉中市人民政府办公室关于印发汉中市物业管理试行办法的通知

各县区人民政府，汉中经济开发区管委会，市政府各工作部门、直属机构：

《汉中市物业管理试行办法》已经2007年市政府第10次常务会议审定通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○○七年十月十一日



汉中市物业管理试行办法

第一章　总　则



第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省城市居住区物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　汉中市行政区域内的物业管理活动，适用本办法。

第三条　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条　汉中市人民政府房产行政管理部门（汉中市城乡建设管理局）是全市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理的监督、管理工作。

各县人民政府房产行政管理部门（房产管理局或城建局）是本县的物业管理行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

规划建设、工商、物价、公安、环保、城市管理、民政、电力、通信、供水等部门按照各自职责协同管理，并负责受理职权范围内的物业管理投诉工作。

街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会应当协助物业管理行政主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。

第五条　各级人民政府应当鼓励和扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理和服务水平。



第二章　业主及业主大会



第六条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第七条　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域设立一个业主大会；同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区县人民政府房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

物业管理区域的划分按照陕西省建设厅《陕西省城市物业管理区域划分暂行办法》的有关规定执行。

业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按建筑面积，100平方米以下为一票，100平方米以上的每100平方米为一票（不足100平方米的四舍五入记票）。

第八条　具备下列条件之一的，应当成立业主大会：

（一）物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上；

（二）公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50%以上。

第九条　筹备成立业主大会应当在物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住宅出售单位）代表组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备组成员及筹备组长的产生方式由区县以上人民政府房产行政主管部门决定。

业主大会筹备组成人员名单确定后，区县以上人民政府房产行政主管部门以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十条　业主大会筹备组应当履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）提出业主大会议事规则草案和管理规约草案；

（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出业主委员会委员产生办法草案；

（五）首次业主大会的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告。

第十一条　业主身份的认定，以房屋所有权证为准。尚未领取房屋所有权证的，以购房合同为准。

第十二条　管理规约应当包括以下内容：

（一）物业的名称、地点、面积及户数；

（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；

（三）公共场所及共用设施设备状况；

（四）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；

（五）业主参与物业管理的权利；

（六）业主对业主委员会及物业服务企业的监督权；

（七）物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管；

（八）业主对本物业管理区域内应遵守的行为准则；

（九）违反管理规约的责任；

（十）其他有关事项。

第十三条　业主大会议事规则应就以下事项作出约定：

（一）业主大会的议事方式；

（二）业主大会的表决程序；

（三）业主投票权确定办法；

（四）业主委员会的组成和委员任期；

（五）其他有关事项。

第十四条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（区）人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

第十五条　业主大会履行下列职责：

（一）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（三）选聘、解聘物业服务企业；

（四）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；

（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；

（六）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（八）决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法；

（九）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十六条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。

采用书面征求意见形式的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。

业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十七条　业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员5—9人组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理活动，主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会确定，最长不超过3年，可以连选连任。

第十八条　分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

第十九条　业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）长期居住在本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守法律、法规和规章；

（三）遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有公信力；

（五）具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。

第二十条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关资料向所在地的区县以上人民政府房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并告知物业所在地的社区居民委员会和辖区公安派出所。

业主大会备案资料：

（一）业主大会备案表；

（二）业主大会成立的情况；

（三）业主大会议事规则；

（四）管理规约；

（五）业主委员会委员的基本情况。

前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内重新备案。

第二十一条　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第二十二条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）依法被追究刑事责任的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

经业主委员会或者1/5以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十三条　业主委员会持县（区）人民政府房地产行政主管部门出具的业主大会备案证明，刻制业主大会、业主委员会印章。

业主大会印章、业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管。业主大会行使权利义务的文件，应当由业主大会决定，加盖业主大会印章；经业主大会授权处理物业管理区域内公共事务需使用业主委员会印章的，应当由业主委员会决定。

第二十四条　业主委员会会议每季度召开一次会议。经业主委员会主任或1/3以上委员提议的，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体委员过半数通过。

第二十五条　业主委员会任期届满60日前，应在物业所在地的县（区）人民政府房产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）的指导和协助下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处和物业管理行政主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。

业主委员会不得直接从事经营活动。

第二十六条　业主大会、业主委员会应当配合社区警务室，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。



第三章　前期物业管理



第二十七条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位可以邀请物业服务企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程。

第二十八条　提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十九条　建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守物业临时管理规约予以书面承诺。

在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。

第三十条　建设单位应当将前期物业服务合同和物业临时管理规约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示，予以说明。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；但是，约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。前期物业管理期间，在国家规定的保修期内不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金。

第三十二条　物业服务企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交相关资料。

第三十三条　前期物业管理适用本办法有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。

第三十四条　在规划、设计物业项目时，应当满足下列要求：

（一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房（包括业主委员会办公用房）。

（二）规划部门审查商品房开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积，并在建设中严格监督，使其按规划要求建成。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。

（三）物业管理用房交付时应达到正常使用条件。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

第三十五条　新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时，除按规定提交的建房手续外，还应当向市、县物业管理主管部门报送下列材料：

（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；

（二）物业临时管理规约；

（三）标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图；

（四）应当招投标的物业项目提供物业管理招投标情况的书面材料。

第三十六条　物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主共有：

（一）物业管理用房；

（二）门卫房、地面架空层、共用走廊通道；

（三）按规划配建的非机动车车库；

（四）公共绿化、道路、场地；

（五）建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业；

（六）建设单位在物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；

（七）其他依法归全体业主共有的设施设备。

建设单位申请上述配套设施设备的房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构予以记载，但不颁发房地产权证书。

第三十七条　物业管理区域内的物业管理用房、共用部位、共用设施设备不得转让、抵押。按照规划建设的共用设施设备不得改变用途。

第三十八条　前期物业服务合同终止时，前期物业服务企业应当将相关资料移交给业主委员会。



第四章　物业管理服务



第三十九条　物业服务企业应当具有独立的法人资格和相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理人员应当取得职业资格证书。

第四十条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业服务企业可以将物业管理区内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同主要内容：

（一）物业管理区域范围及基本情况；

（二）物业管理事项；

（三）服务质量和费用；

（四）双方的权利义务；

（五）专项维修资金的管理与使用；

（六）物业管理用房的使用；

（七）合同期限；

（八）违约责任及解决纠纷方式；

（九）物业服务合同终止、解除条件；

（十）其他约定的事项。

第四十二条　物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示10日，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。按上述程序通过的物业管理服务合同，对全体业主均具有法律效力。

第四十三条　物业服务合同期限届满前3个月，物业服务企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业服务企业。

物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的，原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交有关资料和财物。

业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将有关资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

第四十四条　物业服务收费实行政府指导价，由价格主管部门根据物业管理服务等级等项因素、制定相应的等级收费标准和浮动幅度。物业服务企业与业主委员会或业主按照物业管理服务等级和收费等级标准，结合所管理小区的物业服务实际情况协商收费等级，在物业服务合同中约定并按照管理权限到价格主管部门备案，办理《收费许可证》后方可收费。

因特殊情况发生收费争议的，可由物业服务企业或业主委员会提请价格主管部门协调。

物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第四十五条　业主应当根据价格主管部门备案的标准和物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。

物业服务企业有权要求业主委员会协调其与业主和物业使用人之间的纠纷。

物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意，物业服务企业自行提供的服务，不得收取费用。

物业服务收费按月收取，确需预收的最多不超过三个月，特殊情况由双方约定。

物业服务收费实行明码标价制度，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示，各物业服务企业须将公示内容经价格主管部门审查后方能公示。

第四十六条　价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，应当加强对物业管理收费的监督。

第四十七条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用服务单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等公摊部分以外的费用。任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

新建住宅小区，建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表，供水、供电、供气、供热等单位应当向最终用户收取费用。

已建成的未实行一户一表的住宅小区应当逐步申请改造，实行一户一表，实现供水、供电、供气、供热等单位向最终用户收取费用。实施改造的标准按照国家及省、市的相关规定执行，改造费用由最终用户承担。

第四十八条　物业管理行政主管部门应当及时调查业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并将调查或者处理意见答复投诉人；物管纠纷双方不同意物业管理行政主管部门的调处意见的，可通过民事诉讼途径解决纠纷；属于其他部门职责的，物业管理行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。



第五章　物业的使用与维护



第四十九条　业主或物业使用人装饰装修房屋，应当事先书面告知物业服务企业。

物业服务企业应当对业主或物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中禁止行为和注意事项及要承担的后果告知业主或物业使用人。

第五十条　业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定，爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

第五十一条　物业出租（出借）的，业主应当在签订物业租赁合同、物业使用人入住后，将物业使用人、出租（出借）期限、水电物业服务等费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

物业使用人违反管理规约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任，业主有义务协助业主委员会、物业服务企业处理物业使用人的违规行为。

第五十二条　业主、物业使用人和物业服务企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、通行、采光、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全作用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则，处理好邻里关系。

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）拆改房屋承重、抗震结构或者房屋外貌；

（二）侵占、损坏共用部位、共用设施设备；

（三）擅自改变房屋用途，违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物；

（四）侵占绿地、毁坏花草树木；

（五）违反规定摆摊设点、占道经营；

（六）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；

（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；

（八）违反规定停放非机动车和机动车辆；

（九）影响其他用户采光、通风及其他生活便利或市容环境；

（十）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音；

（十一）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止，并可告知有关行政主管部门。

车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

第五十三条　物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、物业使用人应予配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

因维修养护造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第五十四条　房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责；业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护，并承担相应的费用。

物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。

第五十五条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十六条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状；委托物业服务企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。

第五十七条　利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金和补贴物业管理公共服务费，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十八条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务时，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。



第六章　专项维修资金的管理与使用



第五十九条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金。

专项维修资金及其孳息归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十条　物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金，按下列规定交纳和提取：

建设单位出售商品房屋时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳。

专项维修资金不敷使用时，经业主大会研究决定，按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

第六十一条　专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收并建立专户监管。

专项维修资金应当在金融机构专户存储，按幢建账，按户核算。

监管部门会同业主委员会每半年应当公布一次专项维修资金的收支使用情况。

第六十二条　专项维修资金按照下列规定使用：

（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；

（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；

（三）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

涉及房屋专项维修、更新、改造的，应经该幢房屋全体业主所持投票权2/3以上同意。

物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。

第六十三条　业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。

第六十四条　专项维修资金的统一管理使用按照市城乡建设管理局、市财政局《汉中市城市房屋共用部位共用设施设备维修资金使用管理实施细则》的规定执行。

不分页显示　　　总共2页　　1 [2]

　　下一页