关于重申财政部门不得为经济合同提供担保的通知

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商品房预售合同转让法律性质及条件研究
赵英伟

　　　　商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。
一、预售合同转让的法律性质
　　预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中，虽交付预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处分的，不是所有权。故预售合同转让的性质，即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同，分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权；预购人只部分履行合同义务所为的转让，则是权利义务转让。
　　1?预售合同债权转让无须事先征得预售人同意，因为，债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。我国《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。《合同法》第80条又规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意，但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。
　　2?预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意。因为第一，合同是当事人双方意思表示一致的产物，合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是达成合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现。第二，以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提，一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。第三，它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意”的规定相符。
　　3?预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
　　综上，我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。
二、预售合同转让的条件
　　我国《城市房地产管理法》第45条的规定应视为允许预售合同转让，具体办法由国务院规定，说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让的条件如下：
　　1?依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让；不允许预售转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
　　2?转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
　　3?预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
　　4?预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
　　5?预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将原预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
三、预售合同转让的程序
　　预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。
　　我国预售合同转让法律滞后。在审判实践中，随意性很大，很多预售转让合同、预售连环转让合同无法认定和处理。我国法律应顺应形势的需要，尽快立法，建议国务院尽快出台有关预售合同转让条件的行政法规，允许“炒楼花”行为，但进行一些必要的限制，即允许有条件的“炒楼花”行为，并随着房地产市场的发展，市场规范和法律体系的完善，逐步规范搞活房地产市场。
　　
　　(作者单位：辽宁省高级人民法院)
　
河北省人民政府


河北省人民政府令

第１３１号



　　《河北省暂住人口治安管理办法》已经１９９５年１月２７日省政府第３４次常务会议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
省长　叶连松
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九五年四月七日

　　　　　　　　　　　 河北省暂住人口治安管理办法



　　第一条　为加强暂住人口管理，维护社会秩序，保障公民的合法权益，根据《中华人民共和国户口登记条例》和有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。


　　第二条　凡本省行政区域内的暂住人口和雇用或者留宿暂住人口的机关、团体、企事业单位、个体工商户和公民，均适用本办法。


　　第三条　本办法所称暂住人口，是指离开常住户口所在地的市（不含市辖县）、乡（镇），到其他地区居住三天以上的人员。


　　第四条　公安机关是暂住人口治安管理的主管机关，公安派出所负责辖区内暂住人口的登记、发证和管理工作。
　　雇用、留宿暂住人口的单位、公民和居（村）民委员会，应协助公安机关工作。


　　第五条　暂住人口管理实行“谁主管谁负责、谁留宿谁负责”的原则。
　　公安派出所可视暂住人口居住情况，组织居（村）民委员会、机关、团体、企事业单位，成立暂住人口管理组织或者配备专（兼）职管理人员，负责本辖区、本单位暂住人口的具体管理工作。


　　第六条　暂住人口必须在到达暂住地三日内申报暂住户口登记。其中年满十六周岁、拟暂住一个月以上的，同时申领《暂住证》。


　　第七条　申报暂住户口登记，按下列规定办理：
　　（一）在居民家中居住的，由暂住人或者户主携带被居住户户口簿和暂住人居民身份证或其他身份证明到居（村）民委员会申报暂住户口登记。其中拟暂住一个月以上的，到公安派出所申报暂住户口登记；
　　（二）租房居住的，由出租人携带户口簿或者房产证带领暂住人携带居民身份证或者其他身份证明，到公安派出所申报暂住户口登记；
　　（三）自建、自购房屋居住的，由暂住人携带房产证或者住房证和居民身份证或者其他身份证明到公安派出所申报暂住户口登记；
　　（四）在机关、团体、部队、学校、企事业等单位内部或工地现场居住的，由留宿单位登记造册后，统一携带暂住人居民身份证或者其他身份证明到公安派出所申报暂住户口登记；
　　（五）被劳改、劳教人员经批准回家暂住的，由本人携带劳改、劳教机关证明，在到达居住地二十四小时内到公安派出所申报暂住户口登记；
　　（六）在宾馆、饭店、招待所等旅馆行业居住的，按照旅馆业管理有关规定履行旅客住宿登记；
　　（七）港澳台同胞、华侨、外国人和无国籍人暂住的，按照国家规定办理登记。


　　第八条　《暂住证》应根据暂住人申请注明有效期，但一次签证的有效期最长不得超过一年。暂住人逾期需要继续暂住的，应在《暂住证》有效期期满以前十日内到签发原证的公安派出所办理延期手续。经过一次延期仍需继续暂住的，应重新申领新证。
　　暂住人变更暂住地址的，应持《暂住证》到公安派出所办理变更手续。
　　《暂住证》遗失、损毁的，应向公安派出所报告，并补领新证。


　　第九条　领取《暂住证》缴纳工本费。务工、经商和从事其他劳务、经济活动的，缴纳管理费
　　管理费用于聘用管理人员和管理暂住人口，不得挪作他用。
　　收费标准和具体办法，由省公安、财政、物价行政部门另行规定。


　　第十条　《暂住证》是暂住人口合法居住和办理权益事务的有效证件。
　　暂住人口应在离开暂住地以前三日内申报注销暂住户口，交回《暂住证》。


　　第十一条　《暂住证》由省公安机关统一印制。


　　第十二条　公安机关应履行下列职责：
　　（一）依法对暂住人口进行登记、发证和管理；
　　（二）组织、督促、指导有关部门、单位建立健全暂住人口管理组织，制定管理措施，培训管理人员；
　　（三）查处刑事、治安案件；
　　（四）保护暂住人口合法权益；
　　（五）定期统计、核查暂住人口，为政府和有关部门制定政策提供依据。


　　第十三条　管理暂住人口的工作人员，应当遵纪守法、秉公办事，严禁徇私舞弊、玩忽职守或者刁难暂住人口。


　　第十四条　暂住人口应遵守下列规定：
　　（一）在规定时间内申报或者注销暂住户口登记，申领或者缴销《暂住证》；
　　（二）不得涂改、转借或者使用过期的《暂住证》；
　　（三）随身携带《暂住证》并接受公安机关查验；
　　（四）协助公安机关查破刑事、治安案件。


　　第十五条　对在暂住人口管理工作中作出显著成绩的单位和个人，由公安机关或当地人民政府给予表彰奖励。


　　第十六条　管理暂住人口的工作人员违反本办法，有下列行为之一的，由其所在单位或上级主管部门视情节轻重，给予批评教育、责令改正或者行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　（一）徇私舞弊、玩忽职守的；
　　（二）刁难暂住人口造成不良影响的；
　　（三）不按规定使用暂住人口管理费的；


　　第十七条　暂住人口及有关人员违反本办法，有下列行为之一的，由公安机关视情节轻重，给予警告、责令改正、处以二百元以下罚款或者十五日以内行政拘留。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　（一）不按规定申报、注销暂住户口登记或者申领、缴销《暂住证》的；
　　（二）故意涂改、转借或者使用过期的《暂住证》的；
　　（三）拒绝查验《暂住证》的；
　　（四）经公安机关通知仍不按规定缴纳管理费的；
　　（五）进行违法犯罪活动的。


　　第十八条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起行政诉讼。


　　第十九条　罚款上缴同级财政。


　　第二十条　本办法由河北省公安厅负责解释。


　　第二十一条　本办法自一九九五年五月一日起施行。