热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

承德市个人住房置业贷款担保暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 03:16:37  浏览:8203   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

承德市个人住房置业贷款担保暂行办法

河北省承德市人民政府


承德市人民政府关于印发《承德市个人住房置业贷款担保暂行办法》的通知


  各县(自治县)、区人民政府,市政府各部门:

  《承德市个人住房置业贷款担保暂行办法》已经二○○一年七月十六日市政府常务会议第三十九次会议通过,现印发给你们,望遵照执行。

                         二○○一年八月二日

  第一条 为深化城镇住房制度改革,支持城镇居民住房消费,规范个人住房置业担保行为,维护当事人的合法权益,依据有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称个人住房置业贷款担保,是指住房置业担保机构为个人向住房资金管理中心或银行申请购买住房的贷款提供保证,并承担连带责任的保证行为。

  第三条 承德市住房置业担保有限责任公司(以下简称担保公司)依法取得法人资格,按照有关法律法规和本办法规定,办理个人住房置业贷款担保业务工作。

  第四条 个人住房置业贷款担保,应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。

  第五条 担保公司与住房资金管理中心和银行建立个人住房置业贷款担保合作业务的,双方应当签订合作协议。其主要内容:

  (一)被担保的主债权种类、数额;

  (二)保证方式;

  (三)保证期限;

  (四)双方的权利义务;

  (五)违约责任;

  (六)其他约定事项。

  第六条 个人购买自用住宅,向住房资金管理中心或银行申请贷款时,可以向担保公司申请个人住房置业贷款担保,并按规定提交有关材料。

  第七条 个人住房置业贷款担保申请人(以下简称申请人)应当具备下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)具有本市常住户口或有效居留身份证明;

  (三)有稳定的收入,能按期偿还贷款本息,无不良信用行为;

  (四)具有合法的购房合同;

  (五)所购房屋未设定他项权利;

  (六)已足额交纳购房首期付款;

  (七)法律法规规定的其他条件。

  第八条 担保公司受到申请人的申请后,对符合规定条件准备提供担保的,应当与贷款人签订担保合同,并为申请人提供担保证明。申请人凭担保证明到与担保公司有合作协议的住房资金管理中心和银行办理贷款业务。

  第九条 担保公司应当按规定评估申请人的资信。对资信不良的申请人,担保公司可以拒绝提供担保。

  第十条 个人申请住房置业贷款担保,应当按规定标准向担保公司支付担保服务费。

  第十一条 个人住房置业贷款担保需申请人办理房屋所有权证和房屋他项权利证的,可以委托担保公司办理,所需费用由申请人负担。

  第十二条 申请人向担保公司申请贷款担保的,须以本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。

  第十三条 房屋抵押应当订立书面合同。抵押当事人应当自抵押合同订立之日起30日内向房屋所在地的房产行政主管部门办理抵押登记。

  第十四条 房屋抵押权与所担保的债权同时存在。被担保的借款人依照借款合同还清全部贷款本息后,房屋抵押权终止。

  第十五条 变更抵押合同须经抵押人和抵押权人同意,签订变更协议。未签订协议前,原合同继续有效。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时,抵押当事人应当在变更或者终止之日15日内,到原抵押登记机关办理变更或者注销登记。

  第十六条 抵押人办理抵押房屋保险的,应当将保险单正本移交抵押权人保管。房屋抵押期间,抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

  第十七条 有下列情况之一的,担保公司应当在30日内为其担保的借款人偿还尚未偿还的贷款本息:

  (一)借款人连续四个月未按照合同约定偿还贷款本息的;

  (二)借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或者丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人或监护人的,或其继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款合同的。

  第十八条 借款人到期为按借款合同约定偿还贷款本息的,担保公司在代为偿还贷款本息后,有权依法向其追偿贷款本息。

  借款人违反个人购房贷款担保合同、抵押合同规定的,担保公司有权要求其履行合同,并按合同约定要求其支付违约金。

  借款人不偿还担保公司已代为偿还的贷款本息的,担保公司有权依法处置其抵押物,所得价款在扣除担保公司为代为偿还的贷款本息及发生的相关费用后,有余额的退还借款人,不足的向借款人继续追索,直至向人民法院提起诉讼。

  第十九条 借款人用作抵押的房屋被依法处置后,需由担保公司提供过渡住房居住的,借款人应当与担保公司建立租赁关系,租金根据市场价格议定。

  第二十条 财政、审计等行政管理部门按照职责分工,负责对担保公司的担保资金运作实行监督和检查。

  担保公司对运作担保资金应当确保资金安全和资产的保值增值。

  担保资金的管理按有关规定执行。

  第二十一条 担保公司工作人员玩忽职守、滥用职权,或者利用职务上的便利收受、索取他人财物,或者非法为他人提供担保的,由有关主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十二条 本办法适用全市八县三区。

  第二十三条 本办法由市住房委员会负责解释。

  第二十四条 本办法自发布之日起施行。


下载地址: 点击此处下载
行政审判的过程实质上是对行政机关的管理活动进行评价、规范和引导的过程,对其负面的行政行为起到警戒和抑制作用,促进依法行政,提高政府运用法治思维和法治方式治理社会,引领法制建设。其中,行政判决制度作为整个行政审判的核心一环,对树立行政执法规则、促进民众对司法权威的信心,具有直接的作用。而在行政审判实践中,行政判决制度未能充分发挥功能,其面临着诸多问题。


一、行政判决制度的一些问题


(一)过分注重行政诉讼协调而忽视判决


1.出于功利的考虑致使规则让位于利益。一是行政机关主动寻求协调解决。行政机关在行政责任追究形成的“倒逼”机制下,往往害怕败诉,主动要求法院协调解决。二是行政相对人现实化的利益考量。一些行政案件原告诉讼目的是为了解决实际问题,只要法院协调达到相应预期目的,当事人就不再深究。


2.外部机制对行政诉讼审判的影响。一是受诉调对接机制的影响。法院与行政机关建立多种协调机制,力求行政案件的协调解决。二是受涉诉信访维稳工作机制影响。一些敏感性、群体性的行政案件,如计划生育、乱收费乱罚款、城市拆迁等案件,存在信访维稳风险。法院、法官担心导致涉诉信访,因此把案件协调作为首要选择。


3.各类考核对行政判决制度的影响。一是法院内部考核的影响。行政案件协调撤诉率、上诉率等行政审判考核的重要指标,缺乏“限度”约束,直接影响对法院、法官的考核绩效和工作评价,促使法院、法官偏好通过协调促成和解。二是外部考核对法院的影响。有的地方党委和政府受到不良政绩观的影响,单纯为了法治综治考核指标,而追求行政机关“零败诉”,从而给地方法院施加压力,导致法院对行政纠纷过分协调,久调不决。法院对个别行政机关及其负责人不支持、不配合行政诉讼的行为又缺乏有效的制约处罚手段。


(二)行政诉讼判决种类有限并需完善


1.现有行政判决种类不合理。这主要体现在维持判决、确认判决和驳回诉讼请求的判决方式上。具体来说,维持判决和确认合法判决有违司法权的定位,在这两种判决中,司法权有介入行政权的嫌疑,违反了司法权中立、 被动的基本规律,而且也给行政管理实践和相对人权益保障带来许多问题。驳回诉讼请求则混淆使用了不同的标准,与其他诉讼种类并非并列。


2.现有行政判决种类不完善。行政诉讼法规定了维持判决、撤销判决、变更判决和履行判决,若干解释增加了驳回原告诉讼请求判决、确认判决和情况判决。但在诉讼实践中,这些判决种类依然无法满足实践需要。问题突出的如,针对行政机关即将发生或者正在发生的违法行为,现行判决制度只能提供事后救济,显然无法提供更为周全而有效的保障。除此之外,有一些案件由于案情复杂,耗时较长,而现行的判决中缺乏中间判决,导致相关法律关系长期处于不稳定状态。


(三)行政裁判说理性不足需要加强


法院通过对个案的处理,既教育了实施违法行为的案件当事人,也对可能实施违法行为的起到了警示作用,从而理性地对待自己的行为,因此在判决中,法官就要进行充分的说理和法律论证。实际上,在行政审判中的说理技术欠缺,主要表现为:对事实的认定不加论证,只是对证据的简单罗列,而不说明采信证据的理由;不标明证据与案件事实之间的推理过程;没有针对当事人的诉求进行分析说明,有悖辩论原则;对判决适用适用法律的理由不详加说明之所以这样做的理由不予说明等。


二、行政判决制度的几点完善


(一)理顺行政审判中的调判关系


满足当事人的需求,尊重当事人的程序选择权,依然是行政诉讼的宗旨所在,即使“注重协调”也不意味着“当判不判”。在行政审判中,对没有协调余地的案件,或者当事人明确表示不接受协调的,也要当断则断,不能久拖不决或者强迫当事人接受协调和解。不能片面强调协调和解而放弃对行政行为的合法性审查,不能把是否同意和解当作立案受理的条件和门槛,更不能以协调和解之名损害国家利益、公共利益和他人合法权益。完善考评机制,取消对行政机关不合理的考核要求,取消对法院不科学的指标设定,在机制上激励行政诉讼判决。


(二)完善行政判决的种类


完善行政判决的种类是有效维护行政相对人权益,正确界定行政权和司法权关系,协调行政诉讼类型的有效途径。我国行政判决体系分为主体判决体系和辅助判决体系两个层面。就主体判决而言,首先,应该废除维持判决,因为维持判决混淆了司法与行政的界限,妨害了行政相对人权益的维护,而且,维持判决的效果与驳回诉讼请求的判决基本相同。其次,变更判决应该适当扩大其适用的范围,尤其是对行政裁决案件的适用。就辅助判决而言,增加禁令判决、中间判决和自为判决。针对行政机关违法实施某种行为时或者即将实施时,法院作出的禁止行政机关行为的判决,可以在事前或者事中进行预防,防止相对人的权利遭到不可挽回的损失;对于复杂的行政案件,无法及时审结,或者一时难以查清案情的,法院对当事人所提出的部分请求所作出中间判决;自为判决是法院基于自己的考量,在一些特殊的案件中,直接作出具体的判决,但应规定严格的条件限制。


(三)增强行政判决书的说理性

论资产并购中的股东权保护
On The Protection of Shareholder's rights In Asset Acquisition

辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富律师

前 言
我国加入世界贸易组织之后,改革开放更加深入,经济全球化的趋势日渐加强,外资企业并购境内企业的交易势不可挡。为了适应经济领域的现实需要,我国商务部制定了关于外商投资企业并购境内企业的相关规定。同时,一些大、中城市针对外资并购本市国有企业也制定了相应的规范,在这些部门规章和地方性规定中,都开始使用“资产并购”这个概念。但如何界定资产并购?资产并购与普通的资产买卖有何区别?股东在资产并购中享有哪些权利?如何保护这些权利等问题都没有现成的答案。2006年1月1日起开始实施的新修订的《中华人民共和国公司法》首次引进了涉及资产并购的退股权的规定,即公司转让主要财产时异议股东享有退股权的制度。它突破了原有的公司股东不得退股的法律观念,同时也为股东权的保护提供了制度的接口。但如何界定有限责任公司的主要财产仍然是一个亟待立法解决的法律问题。这个问题不解决,就无法充分的保护股东的投票权和退股权。
资产并购作为公司并购的一种形式,在我国的研究相对落后,现有的研究成果主要关注资产并购与股权并购在并购行为完成后债权、债务承担方面的差别,没有侧重研究资产并购与普通的资产处分之间的区别及其立法保护的特殊性。本文的研究领域属于公司并购范畴,关注公司并购中的资产并购,同时将研究视角锁定在如何保护资产并购中的股东权这个话题上。本文基于我国关于资产并购股东权保护的现行立法的缺陷,采用与美国的关于资产并购股东权保护的立法与判例相比较的研究方法,对我国资产并购中股东权保护提出了完善建议。本文的研究目的是为了提高股东权保护的法定性和可操作性,以充分有效地保护股东在资产并购中的权利。











第一章 资产并购基本理论概述
第一节 资产并购的概念和特征
资产并购(asset acquisition)是指一个公司(通常称为收购公司purchasing company, acquiring company)为了取得另一个公司(通常称为被收购公司acquired company或目标公司target company)的经营控制权而收购另一个公司的主要资产、重大资产、全部资产或实质性的全部资产的投资行为。被收购公司的股东对于资产并购行为有投票权并依法享有退股权,法律另有规定的除外。按支付手段不同,具体分为以现金为对价受让目标公司的资产和以股份为对价受让目标公司资产两种资产并购形式。
资产并购是公司并购中的一种常见形式。而公司并购(M&A)是指为取得另一公司的控制权而进行的合并和收购。这种控制表现为掌握被收购公司的经营权、收益权和决策权,在我国又常称为公司的兼并收购,是从英语中Merger 和 Acquisition两个单词合称翻译而成的。考查并购一词所对应的这两个英语单词,其法律含义严格来说是有较大差别的。Merger一词的含义相当于我国公司法中所说的吸收合并,而Acquisition的含义与收购(purchase)一词含义基本相同。但无论是合并还是收购,都是通过公司控制权的移转和集中而实现公司对外扩张和对市场的占有,从这方面讲,合并和收购是一致的。无论是在现实生活中,还是在专业的法律书籍中,合并与收购都常被简称为并购(M&A),用以说明旨在进行公司控制权移转和集中所进行的交易。广义的企业合并包括资产并购,这一点在《国际会计准则》(第22号企业合并)以及欧共体《企业合并控制条例》中都能找到依据,这两个国际或地区性文件中所说的合并均包括资产并购。本文中资产并购与资产收购的含义相同,不再作更进一步的区分,标题中及多数场合采用“资产并购”一词,意在突出资产买卖或转让的交易的目的是为了集中经营控制权所进行的。
综合我国现行部门规章和地方性法规中所作的涉及资产并购的相关规定,同时结合外国的立法例(主要是美国公司法),资产并购具有如下法律特征,认识和界定资产并购可以从以下四个方面把握:
一、资产并购中所涉及的资产是指被收购公司的全部资产或实质性的全部资产、重大资产或主要资产,交易涉及到被收购公司经营控制权的移转,因此,交易应经被收购公司股东会决议通过,即被收购公司股东有投票权(shareholders’ approval,voting rights)[1];
二、作为少数服从多数的补充,被收购公司的少数异议股东在资产并购中享有退股权(或估价权)dissenters’ rights(or appraisal rights)[2];
三、资产并购交易完成后,被收购公司的法人资格一般还存在,收购公司受让资产后,一般不承担被收购公司的债务。除非双方另有约定且不损害被收购公司债权人的利益或法律有明确的例外情况的规定[3];
四、资产并购涉及公司经营控制权的移转和集中,因此受合同法、公司法的调整的同时,大规模的可能影响市场竞争的资产并购还受到反垄断法的调整[4][5]。
第二节 资产并购与普通的资产买卖的区别
将资产并购与公司常规经营中的普通资产买卖加以区别,以便于我们理解和界定资产并购。归纳起来,二者之间的区别主要表现在以下几个方面:
一、资产并购中收购公司所购买的资产是被收购公司的全部资产、实质性的全部资产、重大资产或主要资产;而普通资产买卖的标的物对公司的经营存续影响不大,不限定为全部资产、实质性的全部资产、重大资产或主要资产。
二、资产并购中收购公司购买被收购公司(目标公司)资产的目的是获得被收购公司的经营控制权;而普通的资产买卖不以取得卖方公司经营控制权为目的。这一点是资产并购区别于普通资产买卖的核心问题之一。
三、资产并购涉及到被收购公司的经营变化,属于被收购公司的一种重大变动,因此立法涉及如何保护被收购公司股东权以及少数异议股东的利益的问题(如赋予股东投票权及少数异议股东退股权);而普通资产买卖只要卖方公司董事会甚至公司经理同意即可,卖方公司股东无投票权,更不存在赋予少数异议股东退股权的问题。
四、资产并购涉及公司经营权的集中,大规模的可能影响市场竞争的资产并购行为受反垄断法的约束和调整;而普通资产买卖则不受反垄断法的调整。
第三节 资产并购中保护公司股东权的必要性
一个公司的经营是以其全部无形资产和有形资产作为基础的,如果一个公司将其经营所必需的主要财产、重大资产、全部资产或实质性的全部资产都出卖给另一个公司,其结果将导致卖方公司的经营权移转给买方公司,所以资产并购的法律后果与公司合并及公司股权并购的法律后果仅从公司经营权转移的角度说,有时是完全一样的。例如:一个生产汽车的公司将其汽车制造生产线全部转让给了另一个公司,只剩下转让资产后所得的资金,那么,转让资产的公司将失去竞争力,并且将可能改变股东对于所投资公司的经营的预期。
资产并购被视为公司经营过程中的一种重大变动(Fundamental Corporate Changes)[6]或结构性改变(structural changes)[7]或组织性改变(organic changes)[8],这种重大变动可能会违背被收购公司股东的投资意愿以至损害被收购公司股东的利益,因此各国立法一般均将资产并购区别于公司普通资产买卖而给予被收购公司股东的权益以特殊保护,如赋予被收购公司股东投票决策权及少数异议股东的退股权(又称为估价权)。资产并购中股东权的保护可细分为收购公司股东权的保护和被收购公司股东权的保护。对于收购公司的股东来说,一般只有在该公司因资产并购需要修改公司章程或因支付资产并购对价需发行新股时,才有投票权。除此之外,收购公司的股东没有投票权,更没有少数异议股东的退股权。立法保护的重点是被收购公司的股东权。除非作出特别说明,本文中的股东权保护都是指资产并购中被收购公司股东权的保护。

第二章 我国现行资产并购中股东权保护的立法缺陷
第一节 立法缺陷综述
新中国成立后,我国长期处于计划经济体制的经济环境之中,在全民所有制和集体所有制的计划经济体制下,股东权的保护缺乏必要的经济基础和法律背景。1995年,《中华人民共和国公司法》颁布施行以后,特别是股份制公司的发展和股份的上市交易之后,股东权的保护尤其是中小股东权利的保护才日益成为我国经济领域和法律领域的热点问题。但由于经济和法律实践的发展程度的限制,我国公司法中关于公司资产并购的法律规定还仍然落后于公司经营管理的实践,突出表现为: 涉外商务中,部门规章应现实的急需对资产并购提前作了规定,例如《外商投资企业并购境内企业暂行规定》等,而统一适用于国内公司、国外在华公司以及各种所有制形式的公司的统一的公司资产并购规则在我国至今仍未出台。
我国以往的研究和立法中仅将资产并购作为公司并购的一种简单形式加以对待,侧重于区分资产并购与股权并购在并购行为完成后的债务承担方面的差别,没有着重研究资产并购与公司普通的资产买卖在公司决策程序和股东权保护方面有何区别。之所以出现这种局面,如前所述,与我国经济体制的发展状况密不可分,在计划经济体制下,资产并购与普通的资产处分都受国家计划的调整,公司没有现代的法人治理结构(股东会、董事会、监事会、经理),也没有反垄断法,资产并购股东权保护的相关法律问题没有存在的经济基础,也没有研究的必要。在我国企业进行公司制改造之后,尤其是我国实行市场经济体制,建立现代企业制度,加入世界贸易组织并且积极与世界经济接轨之后,资产并购这一法律问题才逐渐引起我国经济和法律界的重视。至2005年10月,新修订通过的公司法第七十五条第一款第三项中规定了有限责任公司股东对于公司转让主要财产有异议的,有权请求公司按照合理的价格收购其股权,这是我国公司法首次就公司转让主要财产时赋予股东特别的权力和保护。
考查分析我国现行关于公司资产并购方面的法律、法规、规章、地方性法规,我国现行关于公司资产并购中的股东权保护的立法还存在许多问题,主要表现在:
一、公司法中没有资产并购的概念,法律适用中上、下位法不对应;
二、未明文规定股东对资产并购有法定投票权,股东会、董事会、法定代表人在资产并购中的决策权利划分不清;
三、股东有投票权和退股权的资产并购中的“资产”没有明确的界定和质、量的衡量标准及评价因素,使得股东投票权何时启动不确定;
四、股东的退股权规定得不细致,可操作性不强,异议股东的诉讼负担重,易挫伤其诉讼的积极性。
这些问题的存在,导致股东难以有效地行使资产处分的决策权,少数异议股东难以防止公司控股股东损害自身的合法权益,难以按合理的价格满意地退出公司,难以避免被迫陷入自己不满意的投资经营之中。
第二节 资产并购的概念模糊
一、资产并购的概念界定不清

版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1