国务院办公厅转发教育部财政部人民银行银监会关于进一步完善国家助学贷款工作若干意见的通知

上一篇: 教育行政处罚暂行实施办法
下一篇: 财政部关于发布2003年度注册会计师全国统一考试《考试大纲》的通知

福建省厦门市人民政府


厦门市已购公有住房进入市场管理暂行办法
厦门市人民政府


第一章 总则
第一条 为培育和发展房地产市场，促进住房消费，改善和提高居住水平，加快住房建设，使住宅业成为新的经济增长点，根据国发［1998］23号及厦府（1997）综094号文规定的精神，制定本办法。
第二条 本办法所称已购公有住房是指市土地房产管理部门和单位按房改政策出售给个人的住房。
第三条 本办法所称已购公有住房进入市场是指将已购公有住房买卖、置换、出租、抵押等行为。
第四条 厦门市土地房产管理局是已购公有住房进入市场的行政主管部门，具体业务委托厦门市房地产交易中心办理。
第五条 开展城镇职工家庭住房情况普查，建立家庭住房档案。已购公有住房进入市场实行准入制度，须经市土地房产管理部门审批。
第六条 职工将已购公有住房进入市场后，不得再购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。

第二章 条件
第七条 购买全部产权的住房，在个人取得土地房屋权属证书后，方可进入市场。
第八条 购买部分产权的住房，在个人办理改按成本价购买并取得土地房屋权属证书后，方可进入市场。
第九条 将已购公有住房进入市场必须出具房屋共有权人及同住成年直系亲属同意的书面意见，并提供当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明。
第十条 下列已购公有住房不得进入市场：
（一）未按有关规定超标加价或加租的；
（二）商品房原价格在人民币4000元/平方米以上的（已按厦房改字［1997］03号文执行的除外）；
（三）户籍冻结区和改变使用性质的；
（四）已购公有住房进入市场后造成新的住房困难的；
（五）其他按法律、法规及市政府规定不得进入市场的。

第三章 基本程序
第十一条 市土地房产管理部门对已购公有住房所有人提出的进入市场申请进行审核，自收到申请之日起十个工作日内做出是否准予进入市场的书面意见。
第十二条 经市土地房产管理部门审核准予进入市场的房屋，由当事人到厦门房地产交易中心办理交易手续。

第四章 买卖
第十三条 买卖已购公有住房，应提交下列材料：
（一）土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房买卖申报审批表；
（三）当事人身份证件及户籍证明；
（四）买卖合同；
（五）卖方婚姻状况证明；
（六）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（七）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房买卖的书面意见。
第十四条 出售已购公有住房，当事人应如实向市房地产交易中心申报成交价格。当事人申报价格明显低于房地产市场评估价格的，原产权单位或市土地房产管理部门可按申报价格优先购买，不购买的按评估价格征收税费。
第十五条 买卖已购公有住房应按规定缴纳以下税费，计税费基数以成交价（或评估价）计收。
（一）土地出让金：1％，由卖方缴交（按已购公有住房市场价或商品房指导价购买的部分除外），并签订土地出让合同；
（二）营业税、个人所得税等地方税务部门征收的税费：按3％综合征收率计征，由卖方缴交；
（三）契税：1.5％，由买方缴交；
（四）交易鉴证费：0.8％，买卖双方各承担一半。
第十六条 出售机关工作区、教育园区、企业生产区内已购公有住房的，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。
第十七条 出售已购公有住房，成交价款扣除应缴纳的税费后，增值部分全部归卖方所有。
第十八条 将已购公有住房出售后，再购买商品住房时，按规定缴纳住房公积金的职工，经批准，可按房改规定申请个人住房组合贷款。

第五章 置换
第十九条 已购公有住房可以同各类住房置换。
第二十条 已购公有住房置换，应提交下列材料：
（一）置换双方的土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房置换申报审批表；
（三）置换合同书；
（四）当事人身份证件；
（五）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（六）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房置换的书面意见。
第二十一条 房屋置换应按规定缴纳以下税费。
（一）土地出让金：
1、属已购公有住房的按已购公有住房价值1％计收（按已购公有住房市场价或商品房指导价购买的部分除外），并签订土地出让合同；
2、不属已购公有住房的按有关规定执行。
（二）营业税等地方税务部门征收的税费：以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按3％综合征收率计征，由房产价值大的一方缴交；
（三）契税：以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按1.5％计征，由房产价值小的一方缴交；
（四）交易鉴证费：以置换房屋总价为计费依据，按0.8％计征，由置换双方各承担一半。
第二十二条 已购公有住房出售后一年内按市场价购买住房的，视同住房置换。其所购住房的房款总额低于或等于原已购公有住房出售的房款总额的，免征契税；其所购住房的房款总额大于原已购公有住房出售的房款总额的，超过部分应计征契税。
第二十三条 旧公有住房可与统建房置换（置换办法另行公布），通过以小换大、以旧换新达到改善居住条件，提高居住水平的目的。置换后的公有住房，用于解决困难企业生活困难的职工和最低收入家庭的住房问题。

第六章 出租
第二十四条 出租已购公有住房，应提交下列材料：
（一）土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房租赁申报审批表；
（三）房屋租赁合同；
（四）当事人身份证件；
（五）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（六）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房出租的书面意见。
第二十五条 出租已购公有住房的出租方应按规定缴纳以下税费：
（一）租赁收益金：按厦府（1999）综031号文规定执行；
（二）房产税、营业税、个人所得税等按税务部门有关规定缴交。
第二十六条 经审核同意出租已购公有住房，出租人按规定缴纳税费后，市房地产交易中心发给《房屋租赁证》。

第七章 抵押
第二十七条 抵押已购公有住房应提交下列材料：
（一）土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房抵押登记审批表；
（三）借款合同；
（四）已购公有住房抵押合同；
（五）当事人身份证件；
（六）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（七）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房抵押的书面意见。
第二十八条 已购公有住房抵押应按规定缴纳抵押鉴证费。
第二十九条 将已购公有住房抵押，必须按《厦门市房地产抵押管理规定》办理有关手续。

第八章 附则
第三十条 进入市场的已购公有住房的管理办法，仍按原已购公有住房售后的管理办法执行。
第三十一条 买卖、置换已购公有住房后，已购公有住房的维修基金（本息）仍保留在原住房基金帐户内，归新产权人使用。
第三十二条 已购公有住房买卖、置换后再进入市场交易的，不按本办法办理。
第三十三条 成立房屋置换服务公司，解决已购公有住房进入市场的收购、购房贷款担保、中介等问题。
第三十四条 根据建设部1999年第69号令，对违反本办法规定的下列行为作出处罚：
（一）将不准买卖、置换的已购公有住房买卖、置换的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。
（二）将已购公有住房买卖、置换后，又以非法手段购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的，由市土地房产管理部门责令退回所购住房，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以
上30000元以下罚款。
第三十五条 已购公有住房进入市场，职工及所在单位必须如实反映情况和提供证明。凡不如实反映情况或提供虚假证明的，一经发现，除追究直接当事人及所在单位责任外，还应视情节轻重，给予单位主要负责人相应的党纪、政纪处分及经济处罚。
第三十六条 各级土地房产管理部门对已购公有住房进入市场要按规定严格审查。工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 原房改有关规定与本规定不符的按本规定执行。
第三十八条 经济适用住房、统建房等优惠政策房进入市场的办法参照本办法执行。
第三十九条 本办法由厦门市土地房产管理局负责解释。
第四十条 本办法自公布之日起施行。



1999年8月5日
现代企业运营法律风险成因及防范对策简析

王政


企业，尤其是现代化的大型企业，作为一定社会历史发展阶段的“宠儿们”，自它们诞生之日起，像宇宙中存在的任何事物一样，它们中每一个独立个体都面临着随时夭亡的危险。所以，如何更加尽心地去呵护它们，让它们在经历一切风险和磨难之后仍能健康地成长便成为我们人类社会所普遍关注的问题。本文也非别出心裁，仅就现代企业运营的法律风险成因及防范对策问题做一下简析，以期引起对这些“宠儿们”关注的更大共鸣。

一、现代企业运营法律风险的成因
从广义的角度讲，在一个法治的国度里，现代企业所存在的决策、人事、财务、商业等管理和运营方面的风险最终都可归结到法律上的风险。因为产生企业运营风险的深层次原因都离不开最终通过国家法律予以调整的企业运营不可避免的涉及国家、社会、企业自身和个人等方方面面利益冲突。而这些利益和矛盾冲突就是产生企业运营法律风险的一系列原因或条件。对此关乎企业运营法律风险的原因或条件（成因）问题，我们不妨从企业内外两方面做一些更为具体的分析。

（一）企业自身内部存在的风险因素
企业作为一种社会存在的组织形式，其的运营首先体现为人的因素，其运营的风险也必然首先是人的风险。人，在企业中可大致分为管理者和被管理者两类。当然，这一分类又具有极大的相对性，因为在一个企业中总有相当比重的人对下是管理者同时对上又是被管理者。企业经营好坏，归根结底，人的因素是最重要的，尤其是企业的管理者们基本可以控制并决定着企业的生死存亡。人，作为一个独立的生命个体又都充满着各种欲望和想法，按照世俗眼光，几乎没有人能达到圣贤或天使的境界，每个人都会或多或少的存在一些弱点。尤其是对个人私欲极为强烈的管理者，其在进行管理或决策时，必然首先考虑其个人的私利并有可能为了个人的私利而不惜让企业承担更大的法律风险。所以从一定意义上讲，企业在选择用人时，本身就存在着对所用人员道德的一种赌博，而这种赌博本身就是一种风险。英国巴林银行的倒闭，难道不是被人“赌掉”的吗？

其次，从制度层面上讲，企业自身制度存在的缺陷也是导致或产生企业运营法律风险的内在潜因。俗话说“没有规矩，不成方圆”。组织管理企业，不能光靠企业领导个人的权威和能力，科学的管理其实最主要是指先进的企业管理制度。正是由于我们每个人都不是圣人或天使。每个人都有自己的私欲和弱点，所以才需要良好的制度来约束。当然，制度本身也包括对物、对事的管理，但这一切最终还是通过对人的管理来得到落实。制度是由人来制定产生的，而我们人自身的认识能力是有限的，所以，十全十美的制度也是不可能存在的。企业运营的效率与风险总是一对矛盾的统一体。这就犹如一把双刃剑，如我们为偏重提高企业经济效益而制定的一些管理制度，其中也必然暗含着企业运营法律风险的增加。

第三，从企业运营的物质载体看，企业自身规模超大、机构庞杂也是现代企业内部存在“多米诺骨牌”效应的直接依存的条件。随着科技的飞速发展，现代企业都在不断地进行（有时甚至是盲目的）扩张，已经成为一个个超大型的“经济巨人”，其内部组织结构的复杂化、经营商品或提供服务的多样化已大大超乎前人的想象。为了更加有效的组织生产要素，企业自身的组织机构也变得异常的复杂，企业自身内部各职能部门的配合和信息沟通也变得越来越困难，这同时也就意味着控制企业运营法律风险控的成本增加、难度加大。在此情形下，当企业被部分别有用心的人控制或操纵时，尤其是当企业背离了守法经营的基本理念时，只要其中的一个环节出了问题，那么“多米诺骨牌”效应就起作用了，对企业所造成的损失很可能就是全局性的、致命性的。这种伴随着企业不断扩张而导致企业自身规模超大、机构庞杂所增加的运营风险在现代社会中显得越来越突出，并且也越来越重要，美国安然、凯马特等巨型企业的破产倒闭就是最好的例证。

（二）企业外部存在的风险因素
第一，竞争对手方面的原因。企业作为市场经济的主体总是要在市场竞争中谋求生存和发展的，也就是说，参与竞争的任何一方都会想方设法尽可能为自己争得有利地位，包括会利用竞争对手对方的一些弱点、在法律方面的疏忽来达到自己的目的。例如，在知识产权保护方面，如果一方权利保护的意识比较淡薄、对知识产权的管理不完善等，那么就极有可能会被竞争对手或第三方利用，反而将自己置于被动地位，遭受不该承受的利益损失。随着科技的发展，尤其是在高科技领域，企业面临这方面的法律风险会越来越突出。目前不少现代知名企业的商标、网络域名被强注就是很好的说明。况且，现代企业的竞争已经跨越了国界，企业竞争的水平和激烈程度在不断升级，自然企业所面临竞争对手方面的法律风险也会加大。

第二，政策及法律法规自身变化的原因。国家政策、法律法规自身也是一个不断变化的动态系统。毋庸质疑，我们所赖以生存的社会环境、社会关系在不断地发生着变化，国家旧有的政策、法律法规在不断的被废止和变更，同时新的政策、法律法规在不断的产生，或者说正在日趋走向严密和完善。每个企业都会遇到昔日合法或不违法的事情，今日或明日可能就变成非法的。然而在现实的经济生活中，几乎每一个企业都是按照一定的惯性来进行企业管理或从事交易行为的。尽管企业的管理者总想了解最新的国家政策、法律法规的变动，但总有了解不到或了解不全面的时候。可是，法律又是那样的无情，它不会因为你不知悉或了解不到就对你不产生作用，对国家政策或法律法规的无知在任何时候都不可能成为免除法律责任的正当理由。所以，国家政策、法律法规的不断变化对不能把握其变化的企业来说，无疑也是一种产生法律风险的外在因素。

第三，其他非企业自身的原因。导致企业承担法律责任的其他非企业方面的原因主要包括意外事件、不可抗力、外部侵权等。俗话说“人算不如天算”，尽管我们已经尽了极大的努力去规避尽可能的所有风险，但仍有许多风险是我们无法规避掉的，如作为意外事件的社会动乱、罢工等（在有些国家或国际贸易中可归入不可抗力），作为不可抗力的自然灾害、自然事件等，政府和其他单位主体或企业外部人员对企业合法权益的侵害（如政府部门对企业不正当的收税和罚没财产）等。

以上是本文所分析的企业运营中产生法律风险的内外因素。可能是管中窥豹，因为我们肯定现实中导致企业运营法律风险的因素要比以上所分析的更多、更复杂，并且不可能是单独一个或几个因素在起作用，而是在一定的时空条件下各种因素结合在一块才起作用，其中必有起主导作用的因素。主导因素的不同又决定着不同的法律风险类型。

二、对现代企业运营法律风险的防范对策
对现代企业运营法律风险的防范包括国家的防范、社会的防范、企业自身的防范等内容，它是一个系统的工程。值得说明的是，本文所提及的企业法律风险防范对策是针对上文对企业运营法律风险的成因的分析而展开的，所以只是就企业自身的防范而言的，就国家和社会的防范对策则不予涉及。透过以上我们对现代企业运营法律风险成因的分析，如何实现企业内部自身的法律风险防范问题？我们认为：企业自身，尤其是企业的领导者和管理层应不断地反省自己，踏踏实实做好以下三方面的工作。

第一，注重内部人才的选拔和培养，充分利用社会现有的人才资源。对于现代企业而言，其自身人员的整体素质决定了企业存在的自身价值和未来的竞争地位。人才的得失是企业最重要资源的得失，企业没有了人才就会逐渐失去企业现有的一切。既然人的因素是企业中最活跃、最具能动性的因素，那么作为企业的领导者就没有必要不注重人才的选拔和培养。这句说来非常的简单，其实做起来是最困难的事情。现在还没有一种科学的仪器或标准一下子就把人的智力高低和道德水准精密地测算出来，一下子测出到底谁是人才、谁是更优秀的人才，而实现中真正能称得上人才真正能做事情的人才又往往有不少的缺点。所以，选择人才的确是一件非常困难的事情。这就要求企业的领导，尤其是人事部门的领导一定要独具慧眼，在择人时尽量要克服个人的一些偏好，要能够不拘一格地选择出或必要时求得企业所需的人才，同时还要不断加强对企业内部人才的培养。企业要防范运营中的法律风险，企业自身必须拥有一定数量精通法律、财务、审计和运营的管理人才。还有一个不容忽视的问题是——企业内部法务、财务、审计等专业职能部门的人员存在着一定的局限性和偏私性决定了他们有时可能不会发现企业自身存在的问题和风险，有时甚至隐瞒存在的问题和风险。这就涉及到如何充分利用企业外部的人才资源的问题。当然，这里又涉及到企业法律风险控制的成本问题和企业利用外部专业服务的目的性问题。这一切，最终又取决于企业管理层的主观意识。

第二，强化企业内部管理制度的建设，使企业行为具有更大的可预测性。科学的管理制度可以最大限度的化解企业的运营风险。从一定意义上讲，完善企业的管理，控制企业运营上的风险，就是要搞好企业内部管理制度的建设。现代企业管理的关键性问题是围绕如何实现制度与人的互动结合来进行的。我们认为，如果要使企业行为具有相当的预测性，最大限度地降低企业的运营风险，其中制度的完善是第一位的、前提性和保障性的。企业内部的制度建设和制度化过程实际上就是企业内部的“法律”制定和“法制化”过程。大型现代化企业要实现顺利运营就必须建立起完善的企业组织结构、人事、财务、审计、法务、投资决策等内部规章制度，通过这些制度建立起实现对企业各级领导和工作人员的行为进行指引和约束的运行机制，从而增强对企业行为的可预测性，实现对企业运营风险的最大控制。

第三，一定要坚持守法经营的基本理念，培育良好的企业文化。企业可以在不违反法律的前提下利用法律提供的运作空间实现其利益的最大化，但若其放弃了守法经营的基本理念，那么其受到法律的惩罚和制裁便成为迟早的事情。美国能源巨人——安然公司的破产也正是因为企业本身没有守法经营发生了大量违规操作的行为所致。在一个权利保护受到限制或不利于实现权利保护的司法环境中，侵权或违约可能会暂时会给企业带来一定的利益。但是，凡事有利必有弊，企业由于侵权或违约行为而丧失企业诚信所带来的潜在损失，可能会对企业造成更大的不利。所以，从功利的角度讲，从企业发展的长远目标考虑，企业只有树立起守法经营的理念，且尽量不要做侵权或违约的事情，才是企业发展长久之计，才可能最大限度地化解企业存在的法律风险。树立起守法经营的理念属于企业内部文化建设的范畴。塑造怎样的企业文化和价值观，这直接影响着企业决策者的战略管理，影响着企业行为的合法性问题。

总之，通过以上本文的简要分析，我们得出的结论是：对任何一个现代企业而言，其运营法律风险的存在都是客观的；对于企业外部风险因素的控制，单纯一个企业无能为力的；作为企业的领导或管理层成员，其所能控制的企业运营风险必须是通过对企业内部的管理和控制来进行，即强内御外，重视企业的内修工作。兵法云：“欲获胜于对方，必先为己不可胜”。

2002年6月

（作者简介：王政，系中企国盛律师事务所合伙律师，现为北京市律师协会公司专业委员会委员，主要从事公司证券、房地产和民刑诉讼等方面的法律业务，具有多年律师执业经验）。