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贵州省实施《中华人民共和国民族区域自治法》若干规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 18:46:37  浏览:8571   来源:法律资料网
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贵州省实施《中华人民共和国民族区域自治法》若干规定

贵州省人大常委会


贵州省实施《中华人民共和国民族区域自治法》若干规定
           (2005年9月23日贵州省第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过)


  第一条 为了贯彻实施《中华人民共和国民族区域自治法》、《国务院实施〈中华人民共和国民族区域自治法〉若干规定》,加快民族自治地方经济社会发展,促进各民族的团结和共同繁荣发展,结合本省实际,制定本规定。
  第二条 民族自治地方的自治机关应当保证宪法和法律在本地方的遵守和执行,以经济建设为中心,坚持科学发展观,坚持改革开放,自力更生、艰苦奋斗,采取特殊政策和灵活措施,发展当地的经济和社会各项事业,推进社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设与和谐社会建设全面发展。
  第三条 各级国家机关应当加强《中华人民共和国民族区域自治法》以及相关法律、法规和民族政策的宣传教育,督促和检查法律、法规的执行,切实尊重和保障各民族的合法权益,巩固和发展平等、团结、互助、和谐的社会主义民族关系。
  第四条 上级国家机关应当依法履行职责,保障民族自治地方的自治机关依法行使自治权,根据民族自治地方的特点和需要,帮助民族自治地方加快经济发展和社会进步。
  第五条 上级国家机关所作的决议、决定、命令和指示,应当充分考虑民族自治地方的实际,如有不适合民族自治地方实际情况的,民族自治地方的自治机关可以报经该上级国家机关批准,变通执行或者停止执行;该上级国家机关应当在收到报告之日起60日内给予答复。
  第六条 上级人民政府及其职能部门在制订和实施国民经济和社会发展规划时,应当照顾民族自治地方的特点和需要,支持和帮助民族自治地方发展经济和社会各项事业,优先安排促进民族自治地方经济社会发展的重点项目,采取措施加大投入和扶持。
在民族自治地方开发资源和进行建设,应当充分考虑民族自治地方的利益,有利于民族自治地方的经济建设和环境保护,照顾当地居民的生产生活。
  第七条 上级财政应当依据国家有关规定,建立对民族自治地方的财政转移支付制度,通过一般性财政转移支付、专项财政转移支付、民族优惠政策财政转移支付以及其他方式,充分考虑民族自治地方的公共服务支出成本差异,逐步加大对民族自治地方的财政转移支付力度;上级人民政府有关部门各种专项资金的分配,应当向民族自治地方倾斜。
  上级财政支持民族自治地方财政保证民族自治地方的国家机关正常运转、财政供养人员工资按时足额发放、基础教育正常经费支出。
  坚持和完善省对民族自治地方的财政优惠政策,依照国家规范的省级以下财政转移支付制度,确保对民族自治地方的转移支付、税收返还等优惠政策落实到县。
  第八条 县级以上地方财政应当设立并安排少数民族发展资金和民族工作经费,资金规模随着经济发展和地方财政收入的增长逐步增加。
  第九条 省人民政府对民族自治地方依法上报的税收减免申请,属于权限范围内的,应当按照国家有关规定予以批准。
上级财政对民族自治地方共享收入增量部分属于地方的收入,应当及时全额向民族自治地方转移支付。对因国家政策调整造成民族自治地方财政收入的减少部分,应当按照国家有关规定通过转移支付方式给予补助。
  第十条 省人民政府应当将民族自治地方作为招商引资和对口帮扶协作的重点,组织、协调省内外经济发达地区和企业事业单位与民族自治地方开展结对协作和对口帮扶,鼓励经济发达地区的企业和个人到民族自治地方投资,开展多种形式的经济、技术交流协作和对口帮扶。
鼓励民族自治地方吸引外来投资,发展对外贸易。支持外国政府、国际组织和个人优先在民族自治地方实施援助项目。
  第十一条 鼓励和支持民族自治地方根据经济和社会发展的需要,依法设立地方商业银行和城乡信用合作组织。
  鼓励金融机构对民族自治地方的固定资产投资项目、重点基础设施建设项目以及符合国家产业政策的项目,给予重点扶持。
  第十二条 鼓励、支持和引导民族自治地方发展非公有制经济,鼓励社会资本参与民族自治地方的基础设施、公用事业以及其他领域的建设和国有、集体企业改制。
上级国家机关安排的中小企业发展专项资金,对民族自治地方的中小企业予以倾斜。
  第十三条 上级国家机关应当扶持民族贸易、少数民族特需商品和传统手工业品生产,依照国家有关规定在投资、金融、税收和财政政策方面给予照顾。
  第十四条 上级人民政府应当根据民族自治地方的实际,优先在民族自治地方安排基础设施建设项目。
  国家安排在民族自治地方的交通、能源、水利、教育、卫生、文化、体育、广播电视等基础设施项目,根据国家规定,需要民族自治地方承担配套资金的,适当降低配套资金的比例;民族自治地方的国家扶贫重点县和财政困难县确实无力负担的,免除配套资金,其中,基础设施建设项目属于地方事务的,按照中央和省人民政府确定的建设资金负担比例全额安排。
  第十五条 上级人民政府及其交通行政部门应当加大投入,加快民族自治地方的交通基础设施建设;制定优惠措施,帮助民族自治地方多渠道筹集资金,采取合资合作、股份制和贷款修路等多种方式进行交通基础设施建设;支持和加强对民族自治地方公路的养护和管理,保障民族自治地方公路的畅通。
  第十六条 上级人民政府及其国土资源行政部门支持民族自治地方根据法律规定和国家统一规划,优先合理开发本地矿产资源。征收的矿产资源补偿费在安排使用时,加大对民族自治地方的投入,并优先考虑原产地的民族自治地方。
在民族自治地方建设的重点项目缴纳的耕地开垦费,优先安排用于该民族自治地方的土地开发整理项目;其他项目缴纳的耕地开垦费,依照国家有关规定留给民族自治地方依法用于开垦新的耕地,实行占补平衡。
在民族自治地方征收的新增建设用地有偿使用费,留给地方政府的部分,原则上通过土地开发整理项目予以返还。
  第十七条 上级国家机关应当从资金、技术、物资、信息及流通服务等方面支持和帮助民族自治地方发展粮食生产、特色农业和生态农业,优先支持发展畜牧养殖业和林果业,推进农业产业化经营,建立健全农业社会化服务体系。
上级国家机关支持和帮助民族自治地方农村劳动力的适用技术培训和劳务输出,引导富余劳动力向非农产业和城镇转移。
  第十八条 上级国家机关应当加大对民族自治地方生态建设和环境保护的投入,优先安排退耕还林还草、植树造林、封山育林、石漠化治理和防治污染等工程建设项目。
上级国家机关通过财政转移支付、项目支持等措施,对为国家的生态建设和环境保护作出贡献的民族自治地方,建立生态补偿机制,给予合理补偿。
上级国家机关对从民族自治地方征收的育林基金、森林植被恢复费等,应当通过林业建设项目安排给民族自治地方发展林业。
上级国家机关对民族自治地方天然林保护工程范围内的人工商品林,应当合理安排采伐指标给林木所有者或者经营者进行人工抚育间伐;对因执行国家天然林保护政策而减少的收入,建立补偿机制,给予补偿。
  第十九条 上级国家机关应当支持和帮助民族自治地方加快水利基础设施建设,开发水能资源,防治洪涝、干旱等自然灾害,帮助解决人畜饮水困难。
  在民族自治地方征收的水资源补偿费在安排使用时,优先用于民族自治地方水资源的保护和开发利用。
  第二十条 上级国家机关应当加大对民族自治地方贫困地区的扶持力度,在扶贫资金和项目安排上对民族自治地方倾斜。重点支持民族自治地方贫困乡村以通水、通电、通路、通广播电视和茅草房危房改造、生态移民等为重点的基础设施建设和农田基本建设,动员和组织社会力量参与民族自治地方的扶贫开发。
  第二十一条 上级国家机关应当将民族自治地方的旅游业纳入旅游发展总体规划,支持民族自治地方旅游资源的保护和合理开发,加强旅游基础设施建设,发展旅游产业。民族自治地方的旅游资源实行属地管理,旅游景区实行行政管理和企业经营分离。
上级国家机关鼓励、支持和引导民族自治地方采取多种形式,开发具有民族特色的旅游项目和旅游产品。
  第二十二条 上级国家机关应当重视和加强对民族自治地方的区域城镇体系规划、城镇总体规划、历史文化名城(镇)保护规划编制的指导;对民族自治地方城镇建设的项目,优先列入计划,优先审批,在资金投入上给予倾斜。
  编制民族自治地方的城镇规划,应当注意保持民族传统和地方特色。鼓励和支持民族自治地方保护和建设具有民族特色的街区和建筑。
  第二十三条 上级国家机关鼓励和支持民族自治地方建设农产品批发市场、民族工业用品贸易中心和物资集散中心,促进民族自治地方商品和物资的流通。
  第二十四条 上级国家机关应当帮助民族自治地方制定防灾救灾应急预案,强化灾害的预防和紧急救助措施,安排防灾救灾经费应当向民族自治地方倾斜。
  第二十五条 上级国家机关应当加大投入,支持民族自治地方发展教育事业。地方财政应当安排少数民族教育专项补助资金。
  上级国家机关帮助民族自治地方普及九年义务教育,扫除青壮年文盲;各级人民政府应当将民族自治地方义务教育纳入公共财政的保障范围,对民族自治地方义务教育投入应当高于一般地区,对民族自治地方的贫困地区和人口较少民族聚居地区的义务教育给予重点支持,并逐步在民族自治地方的农村实行免费义务教育。
  上级国家机关应当支持和帮助在民族自治地方举办寄宿制、半寄宿制民族中小学及在普通中学开设民族班;采取各种措施资助少数民族贫困学生特别是贫困女生完成学业。
  上级国家机关应当对民族自治地方举办双语教学的学校或者班级给予扶持帮助,重视培养少数民族双语教师队伍。
  上级国家机关应当支持和帮助开展少数民族语言文字研究。
  第二十六条 支持和帮助符合国家办学条件的民族自治地方举办本科或者专科院校,办好各级各类职业技术教育;鼓励社会力量在民族自治地方依法办学,发展民办教育。
上级国家机关应当帮助民族自治地方培养、培训各类师资;对到民族自治地方从事教育教学工作的,给予优惠待遇。
  第二十七条 对报考专科、本科和研究生的少数民族考生,在录取时应当给予适当加分照顾;对教育发展相对滞后地区和人口特少的少数民族考生予以特殊照顾。
  省内各大专院校应当开设民族班、民族预科班,专门或者定向招收少数民族学生。
  对少数民族大中专困难学生实行救助制度。
  第二十八条 上级国家机关从政策和资金上支持和帮助民族自治地方少数民族文化事业发展,加强博物馆、图书馆、文化馆、文化站等文化基础设施建设,支持和帮助民族自治地方发展文学艺术、新闻出版、广播影视等事业,重点扶持具有民族形式和民族特点的公益性文化事业,加强民族自治地方的公共文化服务体系建设,培育和发展民族文化产业。
  第二十九条 上级国家机关应当安排专项资金,加强对少数民族非物质文化遗产和名胜古迹、文物等物质文化遗产的保护和抢救。鼓励和支持民族自治地方民族文化生态博物馆、民族文化村寨博物馆的保护和建设;建设民族文化生态保护区、民族民间传统文化之乡,支持民族自治地方学校开展民族体育、文学艺术、手工制作等民族民间文化教育活动;挖掘优秀民族民间文化资源,培养民族民间文化传承人;抢救、征集、搜集、整理、研究、保护和开发民族民间文化珍品、文献、典籍和实物。
  尊重少数民族风俗习惯和少数民族传统节日;定期举办少数民族文艺会演。
  第三十条 上级国家机关应当扶持民族自治地方发展科学技术事业,加大科技开发投入,加强科学基础设施建设,普及科技知识,开展科技交流和协作,加快科技成果转化,推广先进适用技术,鼓励和扶持民办科技产业发展。
  第三十一条 上级国家机关应当加大对民族医药资源的保护和合理利用,加大开发投入,加强民族医药的科学研究,扶持发展民族医药产业。
  第三十二条 上级国家机关应当帮助民族自治地方发展医疗卫生事业,加大对民族自治地方公共卫生体系建设的资金投入以及技术支持,建立并完善农村卫生服务体系、新型农村合作医疗制度和医疗救助制度;加强民族自治地方的妇幼保健工作;支持和帮助民族自治地方采取有效措施预防控制传染病、地方病。
  第三十三条 上级人口和计划生育行政部门应当优先帮助民族自治地方建立健全计划生育技术服务网络,并从资金、技术、设备、人才等方面对计划生育技术服务机构给予扶持。
  第三十四条 上级国家机关支持和帮助民族自治地方体育设施建设,开展健康、文明的民族传统体育活动,进行体育交流和协作。
省人民政府定期举办全省少数民族传统体育运动会。
第三十五条 上级国家机关领导人员中应当合理配备少数民族干部,重视在省直机关培养和配备少数民族厅级干部。重视培养和配备人口较少的少数民族领导干部。
  民族自治地方人民政府及其工作部门应当依法配备实行区域自治的民族和其他民族领导干部,在公开选拔、竞争上岗配备领导干部时,可以划出相应的名额和岗位,定向选拔少数民族干部。
  民族自治地方录用、聘用国家工作人员时,对实行区域自治的民族和其他少数民族予以照顾,具体办法由录用、聘用主管部门规定。
  各级民族行政部门应当协助组织、人事部门做好培养、选拔、使用少数民族干部的工作。
  第三十六条 上级国家机关应当帮助民族自治地方从当地民族中大量培养各级干部,重视培养少数民族年轻干部、妇女干部,加大对少数民族和民族自治地方干部的培训力度。
  上级国家机关指导民族自治地方制定人才开发规划,采取各种有效措施,积极培养使用实行区域自治的民族和其他民族的各级各类人才。
  鼓励和支持各级各类人才到民族自治地方发展、创业,当地人民政府应当为他们提供优惠便利的工作和生活条件;对到边远、高寒等条件比较艰苦的民族自治地方工作的汉族和其他民族人才的家属和子女,在就业、就学等方面给予适当照顾。
  第三十七条 上级国家机关应当按照国家有关规定,帮助民族自治地方加快社会保障体系建设,建立和完善养老、失业、医疗、工伤、生育保险和城市居民最低生活保障等制度,发展城乡社会救济和社会福利事业。
  第三十八条 上级国家机关调整或者变更民族自治地方行政区划、行政区域界线及地名,应当与民族自治地方的自治机关及民族代表人士充分协商,按照法定程序报请批准。
  第三十九条 各级人民政府应当积极开展促进民族团结进步的各项活动,并对民族团结进步先进集体和先进个人给予表彰和奖励。
  第四十条 上级国家机关对民族自治地方举办的州庆、县庆活动给予必要的帮助和指导。
  第四十一条 对违反国家财政制度、财务制度,挪用、克扣、截留用于民族自治地方经费的,责令限期归还,并依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
  第四十二条 国家机关违反本规定,不依法履行职责,由其上级国家机关或者监察机关责令改正。
  国家机关工作人员在执行本规定过程中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
  第四十三条 本规定所称“上级国家机关”、“上级人民政府”、“上级财政”中的“上级”是指省及辖有自治县的市、州、地级。
  第四十四条 本规定自2005年11月1日起施行。


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湖北省农村五保供养工作规定

湖北省人大常委会


湖北省农村五保供养工作规定
湖北省人大常委会


(1996年1月24日湖北省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过 1996年1月24日公布施行)^

目 录

第一章 总 则
第二章 五保供养对象
第三章 五保供养内容
第四章 五保供养形式
第五章 五保供养措施
第六章 奖励和处罚
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为做好农村五保供养工作,保障农村五保对象的正常生活,健全农村社会保障制度,根据国家法律和国务院《农村五保供养工作条例》(以下简称《条例》),结合我省实际,制定本规定。
第二条 本规定所称五保供养,是指对符合五保供养条件的村民,在吃、穿、住、医、葬方面给予的经费保障、实物帮助及生活照顾。
第三条 五保供养是农村的集体福利事业。各级人民政府应当加强五保供养工作的领导。乡、民族乡、镇人民政府负责统筹安排并实施五保供养工作。农村集体经济组织负责提供五保供养所需的经费和实物。
第四条 各级人民政府的民政部门主管本行政区域内的五保供养工作,其他部门和单位,应当依照有关规定,积极配合,共同做好五保供养工作。
第五条 鼓励农村村民和社会各界为五保对象提供帮助。

第二章 五保供养对象
第六条 五保对象是指村民中符合下列条件的老年人、残疾人和未成年人:
(一)无法定抚养义务人,或者虽有法定抚养义务人,但抚养义务人无抚养能力的;
(二)无劳动能力的;
(三)无生活来源的。
法定抚养义务人,是指依照《婚姻法》、《民法通则》规定负有扶养、抚养和赡养义务的人。
第七条 确定五保对象,应当由本人申请或者由村民小组提名,经村民委员会审核,报乡、民族乡、镇人民政府批准,发给《五保供养证书》,并建立档案。
《五保供养证书》由省民政厅统一印制。
第八条 五保对象具有下列情形之一的,经村民委员会核实,报乡、民族乡、镇人民政府批准,停止其五保供养,收回《五保供养证书》:
(一)有了法定扶养义务人且法定扶养义务人具有扶养能力的;
(二)重新获得生活来源的;
(三)年满16周岁且具有劳动能力的。
五保对象虽已满16周岁,但仍在校学习的,可继续享受五保供养。

第三章 五保供养内容
第九条 五保供养的内容包括:
(一)供给粮油、燃料和水、电;
(二)供给服装、被褥等生活用品和零用钱;
(三)提供符合基本条件的住房;
(四)及时治疗疾病,对生活不能自理者安排人员照料;
(五)妥善办理丧葬事宜;
(六)五保对象是未成年人的,要依法保障他们接受义务教育。
第十条 五保供养经费包括:五保对象的基本生活费(含水、电费)、医疗费、安葬费、管理和护理等工作人员的报酬及福利院,敬老院(以下均称福利院)必需的管理费、维修费、设备添置费。
第十一条 五保供养标准,不应低于当年当地村民平均收入水平。具体标准由乡、民族乡、镇人民政府提出,报县级人民政府批准后执行。

第四章 五保供养形式
第十二条 对五保对象实行集中供养或者分散供养。乡、民族乡、镇人民政府要积极创造条件,依靠集体和社会力量,采取多种形式、多种渠道筹资兴办福利院,集中供养五保对象。
第十三条 福利院应当实行民主管理,文明办院,建立健全各类人员职责和各项管理制度,不断提高服务质量和管理水平。要逐步改善供养设施,添置供养设备,组织五保对象开展文化娱乐和康复活动,建立五保对象健康档案,定期为五保对象检查身体。
五保对象入院自愿,出院自由。
第十四条 福利院应当积极兴办种植业、养殖业、加工业及服务业,所得收入用于改善五保对象的生活条件。不得用所得收入抵扣按规定标准应由集体统筹拨给的五保供养经费和实物。
第十五条 福利院的工作人员应按一名工作人员照顾五至七名五保对象的比例配备,入院五保对象中有生活完全不能自理者,可视情况适当增加工作人员。福利院工作人员中从事管理工作的,其报酬应比照村干部的标准确定;从事护理等工作的,其报酬应比照当地劳动力当年平均收入
水平的标准确定,并及时足额兑现。
福利院工作人员应当参加农村养老保险。福利院工作人员参加养老保险,比照村干部的办法执行。
第十六条 实行分散供养的,应当由乡、民族乡、镇人民政府或者村民委员会、受委托的扶养人和五保对象三方签订五保供养协议。供养经费和实物必须保证按规定兑现。
第十七条 福利院的财产和五保对象的私有财产受法律保护,任何单位或个人不得以任何形式或借口予以侵犯。
第十八条 五保对象的个人财产,其本人可以继续使用,但不得自行处理;其需要代管的财产,可以由农村集体经济组织代管。五保对象死亡后,其遗产归所在的农村集体经济组织所有;有五保供养协议的,按照协议处理。
第十九条 未成年的五保对象年满16周岁以后,按照本规定停止五保供养的,其个人原有财产中如有他人代管的应当及时交还本人。

第五章 五保供养措施
第二十条 五保供养所需经费和实物,应当按规定标准从村提留或者乡统筹费中列支。在有集体经营项目的地方,可以从集体经营的收入、集体企业上交的利润中列支。五保供养经费和实物由乡、民族乡、镇统一筹集,农村经济经营管理机构收取后交乡、民族乡、镇民政办公室统一管
理。
乡、民族乡、镇民政办公室对统一筹集的五保供养经费和实物,应当建立严格的管理制度,按时足额发放,并定期公布帐目,接受乡、民族乡、镇人民政府和上级主管部门的监督检查。
对其他渠道筹集的款物,应当用于五保供养事业,严禁挪作他用。
第二十一条 乡、民族乡、镇人民政府应当加强福利院的建设,就近为福利院落实生产基地,扶持福利院开展生产经营活动,提高五保对象的供养水平,改善福利院的办院条件。
第二十二条 对五保对象和福利院实行以下优惠措施:
(一)福利院的生产经营项目按国家有关规定给予减免税照顾;
(二)福利院非营运车辆,减半征收养路费;
(三)福利院和分散供养的五保对象的水、电费,按当地最低价格收取;
(四)五保对象就医免收挂号费,酌情减免诊断费;
(五)属于五保对象的学生,免收学杂费、集资费,优先享受助学金照顾。
第二十三条 少数贫困乡村的五保对象,农村集体经济组织供养确有困难的,县级人民政府应给予适当补助。
灾区和贫困地区的各级人民政府在安排救济经费和实物时,应当优先照顾五保对象,保障他们的生活。
第二十四条 农村集体经济组织未按规定供养五保对象的,五保对象有权提出供养要求,县级人民政府民政部门应当督促农村集体经济组织限期纠正。

第六章 奖励和处罚
第二十五条 有下列情形之一的单位和个人,由各级人民政府给予表彰、奖励:
(一)认真执行《条例》和本规定,在五保工作中做出显著成绩的;
(二)义务供养五保对象,积极捐款捐物,事迹突出的;
第二十六条 违反《条例》和本规定,有下列情形之一的,由其主管部门或组织,视情节轻重,对直接责任人员和主管人员给予批评教育、行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
(一)符合五保供养条件而不按规定供养的;
(二)刁难、虐待五保对象,侵犯五保对象合法权益的;
(三)贪污、挪用、拖欠五保供养款物的;
(四)侵占五保对象及福利院财产的;
(五)因工作失职、渎职,发生五保对象流浪乞讨或造成其他严重后果的;
(六)按照五保供养协议负有扶养义务而拒绝或不按协议条款扶养五保对象的。

第七章 附 则
第二十七条 本规定应用中的问题由省民政厅负责解释。
第二十八条 本规定自发布之日起施行。1986年3月16日湖北省第六届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过的《湖北省农村五保户供养工作暂行规定》即行废止。



1996年1月24日
房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


  所谓房屋买卖,是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者,买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化,房地产业迅猛发展起来,但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出,并呈逐年上升的趋势,成为了社会矛盾的焦点
  一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
  由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成,我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段,加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差,致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别,近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看,主要有以下四个方面:
  (一)、审批手续不全:1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足,导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售,导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊,使房屋买受人无法获得理想中的房屋,无端增添许多烦恼。
  (二)、房地产市场变化过快:由于房屋属于价款较高的大宗商品,而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间,每当房屋市场的交易价格发生重大变化时,都有许多买家或是卖家,特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人,宁愿承担违约责任,也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷,这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格,特别是对购房人的资信或首付比例要求提高,让很多购房人出现贷款难或者首付增多,从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
  (三)、交易机制不健全:很多人将合同与物权变动混为一谈,一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效,而故意不履行合同约定的义务;还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权,对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意,由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
  (四)、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因,其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决,不得不提起诉讼的又最为集中。
  二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
  根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析,不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势,所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷,必须做好以下几个方面的工作。
  (一)签订合同前,要严格审查售房方的主体资格。
  房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的,要避免或减少房屋买卖的合同纠纷,在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前,购买期房的要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;购买经济适用住房或单位集资建房,应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件,以确定这类房屋进行转让的条件和期限;购买二手房则必须注意以下问题:1、是否已被列入拆迁范围;2、确认房主真实身份,仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性;3、是否存在抵押、租赁情形;4、是否与他人共有,共有人是否同意出卖;5通过中介买卖房屋的,还应对中介的资质和信誉进行调查。
  (二)签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
  对于合同约定的内容,除违反法律强制性规定或约定不明之外,法律对当事人的合同约定都是支持的。所以,尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本,但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以,购房者对以下条款特别要明确约定:1、面积的确认及面积差异的处理;2、规划设计变更的处理;3、基础设施和公共配套建筑正常运行等;4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
  此外,在订立二手房买卖合同时应明确以下问题:1、明确房屋交接责权,应注明房屋交验时间,须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据;2、明确双方违约责任,要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间;3、如通过中介公司,应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用,以及这些费用的承担主体和比例;4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房,则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
  综上,房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单,它是一个系统工程。在房屋买卖过程中,不仅涉及如何合理确定合同的内容,同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些,才能避免或减少房屋买卖合同纠纷,即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院 刘亚利

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